나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20564 [1] 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 179-5 알앤제이 지하층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사면행정복지센터" 북동측 인근에 위 치하며 주위는 음식점, 숙박시설, 주점 등의 근린생활시설로 형성된 상업지대이며 인근 에 대단위 아파트단지, 각종 편의시설, 주택지 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 중 지하층비201호로서 내벽 : 벽지, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

공부상 용도는 주점영업이나 현장조사일 현재 공실입니다.

설비내역

장기간 공실로서 제반 설비의 적정성 여부, 가동 가능여부는 별도 확인바랍니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 상업용 건물 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류(접합), 소로1류(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역입니다.

공부와의 차이

공부상 용도는 주점영업이나 현장조사일 현재 공실입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실로서 임대관계는 미상이며 본건 건물은 장기간 공실상태로 습기, 곰팡이, 누수 등 에 대하여 경매참여시 반드시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 공부상 용도는 “주점영업”이나 현황은 장기간 “공실” 상태로 제반시설의 적정성 여부나 가동여부는 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20564 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 179-5 알앤제이 지하층비201호 (도로명주소: 충청남도 계룡시 번영1길 5-16)

용도: 제2종근린생활시설 (공부상 주점영업)

감정가: 77,700,000원

토지면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

토지지분: 100㎡ (약 30.25평)

건물면적: 365.18㎡ (약 110.47평)

건물지분: 365.18㎡ (약 110.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 채영옥

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 “주점영업”이나 현황은 장기간 “공실” 상태로 제반시설의 적정성 여부나 가동 여부 확인이 필요함.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 "엄사면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 음식점, 숙박시설, 주점 등 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.

인근에 대단위 아파트 단지, 각종 편의시설, 주택지 등이 소재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

차량 출입 및 주정차가 자유로우며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형에 유사한 형상으로 상업용 건물 등의 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 3면이 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 논산지원의 강제경매개시결정(2025타경20564)입니다.

채권자는 채영옥이며, 권리금액은 10,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 해당 경매의 말소기준권리는 상기 강제경매 개시 결정 등기입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

인수되는 임차보증금은 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 엄사면 엄사리 지역은 엄사면행정복지센터를 중심으로 형성된 상업지대입니다.

음식점, 숙박시설, 주점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 존재합니다.

인근의 대단위 아파트 단지는 지역 상권의 주요 배후 수요를 형성합니다.

상업지역 내 입지로 인해 다양한 업종의 영업이 가능하며, 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 엄사면행정복지센터와 인접해 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 주택지가 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

교통상황이 대체로 양호하여 시내버스 이용 및 차량 접근이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도는 "주점영업"이나 현황은 장기간 "공실" 상태입니다. 이로 인해 건물 내부 제반 시설의 적정성 여부 및 가동 가능 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

장기간 공실 상태로 인해 건물 내외부의 노후화, 습기, 곰팡이, 누수 등의 하자가 발생했을 가능성이 높으므로, 경매 참여 시 현장 방문을 통해 면밀히 점검해야 합니다.

제공된 건축물대장 정보상 본건 구분호(201호)는 지상 2층에 위치한다고 표기되어 있으나, 소재지 상으로는 "지하층비201호"로 기재되어 있어 층수 및 위치에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 이는 건축물대장 정보와 실제 현황 간의 불일치 가능성을 시사합니다.

건물 제반 설비의 적정성 여부 및 가동 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시의 주요 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 주변 대단위 아파트 단지와 행정복지센터 등의 편의시설과 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 3면이 도로에 접하여 차량 접근성 또한 우수합니다.

그러나 현재 장기간 공실 상태이며, 이로 인한 건물 노후화, 시설 문제, 하자 발생 가능성 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 공부상 용도와 현황, 그리고 건축물대장상의 층수 표기 불일치 가능성은 낙찰 후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

인수되는 권리 관계가 없어 비교적 명확한 권리 인수가 가능하며, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 경우 향후 수익성 개선을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 계룡시 핵심 상업지역 내 위치, 풍부한 배후 수요

편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근 용이

잠재적 가치: 장기 공실 해소 및 시설 보수/개선을 통한 가치 상승 가능성

명확한 권리관계: 인수되는 권리 없어 낙찰자 부담 최소화

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 77,700,000원으로 평가되었습니다.

인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정 시 예상되는 수리비 및 내부 시설 복구 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

장기 공실 상태와 층수 표기 불일치 가능성 등을 감안할 때, 현 상태에서의 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요하며, 예상되는 총 투자 비용(취득가+수리비+기타 부대비용) 대비 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세, 복구 비용 등을 상세히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.