나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12747 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안우체국 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 산재한 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조, 경량철골조 스라브 및 철판지붕 8층 중 2층 201 호와 202호로 사용승인일은 2004년 3월 6일이고, 외벽은 외장석재붙임, 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

집합건축물대장상 201호는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 202호는 기원용도이나, 현황은 201호는 공실이고, 202호는 노래연습장으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본 토지는 동측과 남측 및 서측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12747 (1)

충청남도 천안시 서북구 백석동 878 빨간빌딩 2층 201호

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 1,2종근린생활시설, 단독주택, 노유자시설 등 복합 용도 가능)

감정가: 459,000,000원

토지면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물면적: 165.30㎡ (약 50.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 둔산신용협동조합

건물명: 빨간빌딩

건물 구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 경량철골조 스라브 및 철판지붕

건축물 사용승인일: 2004년 3월 6일

총 층수: 8층 중 2층 201호 및 202호 (본 건은 201호이나, 면적으로 보아 201, 202호 일대일 가능성 있음)

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재, 천안우체국 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상가지대입니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

대상 토지는 장방형의 주상용 건부지로, 인접 도로(동측, 남측, 서측)와 잘 접해있습니다.

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 속하며, 중로 이상에 접해 있어 교통의 요지로서의 기능을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을12) 입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

권리 총액: 518,699,996원 (근저당 504,000,000원 + 가압류 14,699,996원)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상으로 되어 있어, 현재 거주 또는 영업 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 수준이 어떻게 되는지 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 백석동 일대는 다양한 업무시설과 근린상가가 밀집된 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳입니다.

주변에 천안우체국 등 공공기관과 상업시설이 자리하고 있어 배후수요 확보에 유리합니다.

건축물대장상 201호의 용도는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 202호는 기원용도로 등록되어 있습니다.

현재 현황으로는 201호는 공실 상태이며, 202호는 노래연습장으로 운영 중입니다.

이는 상권 내 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변에는 천안우체국 등 관공서와 다양한 상업시설, 업무시설이 산재해 있어 생활 및 업무 편의성이 좋습니다.

일반적인 상가지대 특성상, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변 지역에 대한 탐문 결과, 심각한 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 투자 전 최종적인 주변 환경 조사는 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 201호가 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 임대료 수입 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대 관계가 불확실하여, 예상치 못한 임차인 관련 문제나 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있어, 이에 대한 정확한 파악 및 권리관계 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 예상보다 높은 명도 비용이 발생하거나 권리 관계가 복잡해질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 접근성과 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 202호는 노래연습장으로 영업 중이나 201호는 공실 상태이므로, 향후 임대차 관리를 통해 안정적인 수익 창출을 위한 전략이 필요합니다.

권리 분석상 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성과 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

전반적으로 입지적 강점을 가진 물건이나, 투자 결정 전 제반 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 천안시 상업 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실운영 중인 호실: 202호의 노래연습장 운영은 즉시 수익 발생이 가능하다는 장점이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종 유치가 가능하여, 공실 해소 및 수익 극대화를 위한 유연한 운용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 조건입니다.

본 물건은 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이며, 소멸되지 않는 권리 등 불확실한 요소가 존재합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 제반 사항과 더불어, 향후 예상 임대료 수입, 공실 해소 가능성, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 정밀 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.