나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1262 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 산89-3 미리내아파트 1동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효명초등학교" 서측 인근에 위치하는 "미리내 아파트 제1동 제10층 제1002호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 학교 및 근 린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스승강장 및 앞산순환도로와 접하고 있어 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건(1동) 중 10층 1002호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방4, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사 됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 6필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약25미터의 앞산 순환도로, 동측으로 폭 약15미터, 북서측으로 폭 약8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 (기호 1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류 (폭 35m~40m)(2024-02-08)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(1999-05-14)(접합), 가축사 육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2016-03-17)(아름그루유치원, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-30)(협성 경복중학교, 협성 고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-04)(경북여자상업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-04)(협성 경복중학교, 협성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구효명초등등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교 육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

기호 3)토지는 공부상 지목이 "임야" 이나 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : ①본건의 도로명 주소는 집합건축물대장상 대구광역시 남구 효성로 13 입니다. ②본건의 내부구조, 설비, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 도로명주소는 ‘대구 남구 효성로 13’임. 봉덕동 1273-7 토지는 공부상 ‘임야’이나 현황 ‘대’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1262 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 산89-3 미리내아파트 1동 10층1002호

용도: 아파트

집합건축물대장상 도로명주소: 대구 남구 효성로 13

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 306,000,000원

토지면적: 74.53㎡ (약 22.5평) / 토지 지분: 74.5334㎡

건물면적: 126.78㎡ (약 38.3평) / 건물 지분: 126.78㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효명초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스승강장이 있습니다. 또한 앞산순환도로와 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 좋습니다.

2.3. 도로상태

단지 남동측으로 폭 약 25미터의 앞산 순환도로, 동측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 권리 변동 내역이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리인 을11 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 2022년 3월 31일 접수되었으며, 권리 금액은 318,000,000원입니다. 경매 절차를 통해 이 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 후순위 권리(가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 언급은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부등본상 총 채권액은 348,523,189원입니다.

4. 건축물 현황

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1002호로, 아파트로 이용 중입니다. 내부 구성은 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개로 조사되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판 및 일부 타일, 창호는 샷시 2중창입니다.

4.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 면적 (건물/토지)

건물면적은 126.78㎡(약 38.3평)이며, 토지 지분 면적은 74.5334㎡(약 22.5평)입니다.

5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로1류, 대로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

6. 공부상 차이점

기호 3) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 "대"로 이용 중입니다.

7. 상권 및 생활정보

7.1. 주변 시설

본건은 "효명초등학교" 서측 인근에 위치하며, 아름그루유치원, 협성 경복중학교, 협성 고등학교, 경북여자상업고등학교 등 교육시설과 인접해 있습니다.

7.2. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 앞산순환도로가 인접해 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

8. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1982년 12월 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 내부 상태는 거주자 부재로 인해 동류형 물건을 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 불일치: 일부 토지(기호 3)가 공부상 임야이나 현황은 대지로 이용되고 있어, 추후 관련 행정 절차나 재산권 행사 시 고려될 수 있는 사항입니다.

* 교육환경 보호구역: 다수의 학교와 인접해 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 통상적인 아파트 단지의 경우 큰 문제가 되지 않으나, 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. (관련 검색 결과 참조)

9. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 미리내아파트 1동 10층 1002호입니다. 편리한 교통 환경과 학교 등 교육시설 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며, 인수해야 할 부담이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 건물은 1982년에 준공되어 노후화가 진행되었을 가능성이 높으므로, 실제 현장 조사를 통해 내부 상태 및 관리 상태를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 공부상 토지 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있으나, 경매 진행 시 큰 문제로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

10. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 봉덕동은 오랫동안 형성된 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 양호한 교통 접근성: 앞산순환도로 및 버스 승강장 인접으로 도심 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 파악이 용이하며, 인수할 권리나 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 재개발 가능성: 주변 지역에서 재개발 사업 등이 진행되고 있어, 장기적인 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (서봉덕지구 재개발 관련 뉴스 참조)

11. 예상 입찰가

감정가는 306,000,000원입니다. 최근 시세 분석 결과, 인근 미리내아파트의 35평형(약 116㎡) 매매 시세가 1.7억~2.3억 범위로, 46평형(약 152㎡) 시세가 2.3억~3.3억 범위로 파악됩니다. 본건은 전용 면적 126.78㎡(약 38.3평)으로, 이는 40평대 초반의 면적에 해당합니다.

현 시점(2026년 6월 말)의 주변 아파트 실거래가 및 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 아파트가 2억원 초중반대에서 거래되고 있는 것으로 보입니다. 본건의 감정가 306,000,000원은 현재 파악되는 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

다만, 경매는 감정가보다 낮게 입찰이 이루어지는 경우가 많으므로, 실제 입찰가 산정 시에는 최근 실거래가 추이, 주변 유사 아파트 매물가, 건물의 현재 상태 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세가 2.3억 원 수준을 고려하면, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 214,200,000원 ~ 244,800,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유찰 시마다 가격이 하락하므로, 정확한 입찰가는 해당 물건의 입찰 기일 전 시세 변동 및 경쟁 상황을 추가적으로 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

참고로, 본건과 동일한 단지 내 46평형(전용 38평)이 감정가 3억 600만원 및 3억 700만원으로 입찰 예정인 경매 건이 확인됩니다. 본 경매 물건의 감정가가 이러한 최근 경매 예정 물건들과 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.