나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9919 [1] 대구광역시 북구 산격동 500-1 산격대우아파트 103동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 '산격중학교' 남동측 인근에 위치하는 '산격대우아 파트 103동 18층 1804호(전유면적: 114.79㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 아파트단 지, 학교, 후면 주택, 시장, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중교통여건을 감안한 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 지상20층건(103동, 사용승인일자: 99.09.30) 중 18층 1804호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트("건축물현황도"상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로 서, 건(아파트 및 근린생활시설)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주출입구와 접한 본건 단지 남서측으로 폭 약 35M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>. 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(산격중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(4): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산격중학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(5): 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(가축 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(산격중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-02)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9919 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 산격동 500-1 산격대우아파트 103동 18층1804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 357,000,000원

* 토지면적: 45.97㎡ (약 13.9평)

* 건물면적 (전용면적): 114.79㎡ (약 34.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 사용승인일: 1999년 9월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 북구 산격동 소재 '산격중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 주택, 시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 12일 접수된 에스비아이저축은행 근저당권 (채권액 390,000,000원)입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '지상권개요:'란에 별도 내용이 없어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 402,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상이므로 내부 상태 확인 및 명도 진행 시 유의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 산격동 일대는 주거 지역과 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 시장이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상권이 발달한 것으로 보입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대구시 전체적으로는 달서위생처리장과 같이 지하에 건설되는 시설도 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 산격대우아파트

* 주소: 대구광역시 북구 산격동 500-1

* 건축년도: 1999년 (사용승인일 1999.09.30)

* 총 세대수: 1,702세대

* 총 동수: 11개동

* 해당 동: 103동

* 해당 층: 18층

* 전용면적: 114.79㎡ (약 34.7평)

* 총 주차 대수: 약 1,977대 (전체 단지 기준)

* 단지 내/부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1999년에 사용 승인된 건물로, 약 27년이 경과하여 내부 시설 및 구조적 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 본건 토지이용계획상 '비행안전제6구역(전술)'으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권의 유동화로 인한 특수성이 있을 수 있으므로, 관련 절차를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 북구 산격동에 위치한 구축 대형 아파트 경매 물건입니다.

* 주변에 학교와 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

* 건축 연식이 오래되었고, 비행안전구역으로 인한 행위 제한 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 하지만 경매라는 점을 감안할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 북구의 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 전용면적 114.79㎡ (약 34.7평)의 대형 평수로, 해당 면적을 선호하는 수요층이 존재합니다.

* 경매 감정가 3억 5,700만 원 대비 시세 대비 저가 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 2025년 12월 1일, 114.79㎡ 면적이 339,000,000원에 거래된 사례가 확인됩니다. 2025년 10월 16일에는 327,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제시된 JSON 매매 정보보다 높은 시세를 반영합니다.

* 제시된 JSON 매매 정보(2026년 6월)에서는 84.96㎡ 면적이 27,000만원에 거래되었고, 59.87㎡는 21,000만원, 43.225㎡는 17,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 추정한 114.79㎡의 시세는 약 3억 6천만 원 ~ 4억 2천만 원 수준이었으나, 최근 실거래가를 고려하면 3억 2천만 원 ~ 3억 4천만 원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 건축 연식, 비행안전구역 지정 등 일부 제약 사항을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 3억 5,700만 원을 기준으로, 최근 실거래가 수준과 경쟁력 있는 가격을 고려하여, 1차 입찰에서는 3억 2천만 원 ~ 3억 4천만 원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.