나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51969 [1] 충청남도 당진시 송산면 상거리 257-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송산면 상거리 '상거리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전,답 형태의 농경지, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제 3층 제 301호로서, 외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 건부지(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51969 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.2. 부동산 정보

소재지: 충청남도 당진시 송산면 상거리 257-5 3층301호

용도: 다세대주택

건물명: (정보 없음)

건축년도: 2012년

건물구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 내 제 3층 제 301호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 6천7백만원

토지 면적: 57.75㎡ (약 17.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.63㎡ (약 15.01평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 송산면 상거리 '상거리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 형태의 농경지, 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 제반 환경 및 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역

성장관리구역 (2024-08-19) (송산21 일반형)

가축사육제한구역 (2024-12-12) (일부 제한, 모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2015년 10월 27일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (권리금액 75,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

대항력 있는 임차인 정보는 파악되지 않았으며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, '현대그린빌(2)' 아파트 단지 내(주변 지번 258-4) 유사 물건들의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 5천8백50만원 (전용면적 50.515㎡, 3층)

* 2026년 4월: 6천5백만원 (전용면적 50.515㎡, 4층)

* 2026년 4월: 6천5백만원 (전용면적 50.515㎡, 4층)

상기 정보는 본건과 유사한 건축년도(2012년) 및 전용면적(약 50㎡)을 가진 주택들의 거래 사례입니다. 본 건의 건물 면적은 49.63㎡(약 15.01평)으로, 최근 실거래가와 유사한 수준으로 파악됩니다.

물건의 감정가는 6천7백만원으로, 최근 거래된 유사 물건들의 최고가(6천5백만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 6천7백만원

최근 실거래가 범위: 5천8백50만원 ~ 6천5백만원

임차인 인수 부담 및 소멸되지 않는 권리가 없는 점을 고려할 때, 시장 가격 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 최고가와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물이며, 본 물건은 3층 301호입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

해당 물건이 위치한 송산면 상거리는 농경지와 주택지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 산재해 있습니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 혐오시설

검색 결과, 당진시 송산면 일대에 폐기물 관련 시설(폐기물 매립시설 조성 반대 결의, 불법 폐기물 야적 등)에 대한 주민들의 우려와 반대 의견이 간헐적으로 나타나고 있습니다.

그러나 본건(상거리 257-5)으로부터 이러한 시설까지의 구체적인 거리나 직접적인 영향을 판단하기는 어려우며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획 확인 필요.

* 유사 물건의 거래가 비교적 최근(2026년 3-4월)에 집중되어 있어, 향후 시세 변동 가능성 주시.

* 주변 지역에서 간헐적으로 언급되는 폐기물 관련 시설 및 환경 이슈로 인한 잠재적 영향 가능성.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송산면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6천7백만원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가가 5천8백50만원에서 6천5백만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가는 시장 가격과 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없으며, 임차인 문제 또한 없는 것으로 파악됩니다.

입지 조건이나 건물 상태는 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 주변 지역에서 간헐적으로 제기되는 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 향후 투자 가치에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 유사 면적의 다세대주택이 최근 실거래가에서 5천만원 후반에서 6천만원 중반대에 거래된 점은 긍정적.

* 지역 내 개발 계획 및 산업 단지 조성 등으로 인한 장기적 가치 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

감정가: 6천7백만원

최근 실거래가 범위: 5천8백50만원 ~ 6천5백만원

상기 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이고 합리적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 최근 실거래가 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

권장 입찰가 범위: 6천2백만원 ~ 6천5백만원

(본 입찰가 범위는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 결정은 반드시 현장 방문 및 추가적인 정보 수집을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.