나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16171 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층334호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재, ‘내포신도시’내에 위치하며 부근은 내포신도시 소재 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 및 지상7층 건으로 - 외벽: 화강석,외장강화유리 등 붙임. - 내벽: 페인트및 인테리어마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로 구분건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 및 북측으로 왕복 4차선 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(접함),중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 도청이전신도시 개발예정지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2018.04.23.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16171 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층334호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 77,000,000원

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건축물 사용승인일: 2018년 04월 23일

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치한 내포신도시 내에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2025년 12월 04일 접수된 이OO(이은진)의 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 을구 1번 순위에는 2025년 02월 26일 접수된 이은진 씨의 주택임차권이 있으며, 보증금은 65,000,000원, 전입 및 확정일자는 2023년 02월 10일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 다만, 채권자 이OO과 임차인 이은진이 동일인으로 추정되며, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 판단됩니다. 이 경우, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 이은진 씨의 정보는 첫 글자만 표기하여 이 로 기재합니다.

* 따라서, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중이며, 내포신도시 중심부에 위치하여 상권이 활성화되어 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(23.65㎡)의 오피스텔은 2025년 06월 14일에 7,500만원에 거래되었습니다.

* 다른 면적(32.87㎡)의 경우 2025년 01월 08일에 11,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, 3.3㎡당 약 310만원 ~ 340만원 수준을 형성하고 있습니다.

* 본건의 감정가 77,000,000원(3.3㎡당 약 325만원)은 이러한 최근 시세와 유사하게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 내포신도시 내에 위치하여 공공기관, 편의시설, 문화시설 등의 접근성이 좋습니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 도보로 이용 가능한 편의시설이 다수 있습니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 여부에 따라 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. (단, 임차인 경매 신청으로 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.)

* 도시개발구역 및 개발 예정지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 내포신도시의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리 관계상 임차인 인수 부담이 예상되나, 임차인이 경매 신청자일 가능성이 높아 실질적인 인수 위험은 낮다고 판단됩니다.

* 감정가가 최근 시세와 부합하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 보이며, 장기적으로 내포신도시의 개발과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 내포신도시의 성장 잠재력과 함께하는 투자 기회.

* 최근 실거래가와 유사한 감정가로 시세 대비 합리적인 가격 접근 가능.

* 대항력 있는 임차인 이슈가 실질적인 부담으로 이어지지 않을 가능성 높음.

* 소액으로 투자 가능한 소형 오피스텔 물건.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 77,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 75,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 최근 시세와 감정가가 유사하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 70,000,000원에서 77,000,000원 사이로 제안합니다.

* 본건의 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여, 제안 입찰가 73,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.