나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12772 [1] 충청남도 천안시 동남구 다가동 582 천안극동스타클래스더퍼스트 1003동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동에 소재하며, "청수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제18층 제1805호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 둘레로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역/126(주공4단지)), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주공4단지정비사업)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12772 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

감정가: 345,000,000원

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청남도 천안시 동남구 다가동 582 천안극동스타클래스더퍼스트 1003동 18층1805호

용도: 아파트

토지면적: 37.49㎡ (약 11.34평)

건축물현황상 면적: 74.95㎡ (약 22.67평) (분양면적 추정)

전용면적: 59.9912㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제18층 제1805호

건물사용승인일: 2025년 01월 14일

총세대수: 1225세대

총동수: 10동

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청남도 천안시 동남구 다가동에 소재하며, "천안청수초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 단지로서의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 이용상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청수초등학교), 정비구역(주공4단지정비사업)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2025-05-21: 소유권보존 (천안주공4단지주택재건축정비사업조합)

* 2025-06-16: 소유권이전 (김준우)

* 2025-06-16: 근저당권 (천안서부새마을금고, 331,200,000원) - 말소기준권리

* 2025-11-12: 소유권이전 (김동운, 상속)

* 2025-11-26: 임의경매 (천안서부새마을금고, 281,477,127원) - 본 경매 개시 결정

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매는 말소기준권리인 근저당권(을1)에 의한 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당권, 임의경매)는 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 지상권이 존재하지 않아 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임으로 확인됩니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 청수초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거와 상업이 복합된 형태로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 교육시설: 천안청수초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 인근 공원이 있어 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 천안극동스타클래스더퍼스트

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 다가동 582

* 건축년도: 2025년

* 총세대수: 1225세대

* 최고층/최저층: 29층 / 2층

* 주차: 총 1494대 (지하 1453대, 지상 11대) 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 관련

본건은 '정비구역(주공4단지정비사업)'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 도시환경정비사업을 통해 단지의 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이나 예상치 못한 사업 지연 등의 가능성도 존재합니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청수초등학교), 정비구역 등의 제한사항이 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 재건축 사업 진행에 직접적인 큰 장애가 되지는 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 주의사항

'임대관계 미상'으로 명시된 부분에 대해서는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트 단지의 18층 고층으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 정비구역 지정으로 향후 미래가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 등기부상 인수할 권리는 없으나, 임대관계 미상으로 인한 불확실성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2025년 준공)로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 18층의 고층으로 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 천안청수초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 재건축 기대 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적(59.9912㎡)의 9층 물건이 268,000,000원에 거래되었고, 4층 물건이 260,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 18층 고층임을 감안할 때, 9층 실거래가 대비 프리미엄을 적용하여 시장 가치를 평가할 수 있습니다. 감정가는 345,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 합리적인 입찰가는 270,000,000원 ~ 295,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 285,000,000원으로 산정합니다. 이는 인수 보증금이 없다는 점을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.