나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9813 [1] 대구광역시 북구 서변동 1775 화성리버파크1단지 101동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 <서변초등학교> 북동측 인근에 위치하는 <화성리버파크 1단지> 제101동 제14층 제1403호 단위세대로서,부근일대는 일반주택, 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역이며, 학교, 금융기관, 관공서 등 생활편익시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 용이하며, 간선도로, 시내버스승강장이 인근에 위치하는 등 대중 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상14층건 공동주택 제101동 제14층 제1403호(남향, 계단식) 단위세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트칠 마감 내벽·천장 : 석고보드위 벽지도배, 일부 내장타일 등의 마감 바닥 : 장판지깔기, 일부 바닥타일 등의 마감 창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 복층유리 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방구조이며, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지설비 및 경보시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 공동주택(아파트) 및 부대복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터 정도의 아스팔트 포장도로와 북측으로 폭 약 6미터 정도의 보행자전용도로와 각각 접하며, 단지내 및 주변 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택 용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 「교육환경 보호에 관한 법률」상 상대보호구역(2013-04-29)(청보리유치원), 상대보호구역(동서변유치원), 상대보호 구역(서변초등학교 상대보호구역), 「군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제2구역(전술), 택지개발촉진법」상 택지개발지구(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 집합건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "권태연"임. 나. 임대관계 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대차 관계는 미상임. 다. 기 타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

대구광역시 북구 서변동 1775 화성리버파크1단지 101동 14층1403호에 소재하는 아파트입니다.

본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다.

감정가는 239,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

토지 지분: 49.382999999999996㎡ (약 14.94평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9318㎡ (약 25.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 239,000,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9813 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 서변초등학교 북동측 인근에 위치하는 화성리버파크1단지 내 제101동 제14층 제1403호입니다.

주변 지역은 일반주택, 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

학교, 금융기관, 관공서 등 생활 편익시설과의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 시내버스 승강장이 인근에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 도로 상태

단지 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 6미터의 보행자 전용도로와 접합니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 보행자전용도로, 중로1류, 중로2류와 접하며, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」상 가축사육제한구역, 「교육환경 보호에 관한 법률」상 상대보호구역(청보리유치원, 동서변유치원, 서변초등학교)에 해당합니다.

「군사기지 및 군사시설 보호법」상 비행안전제2구역(전술)이며, 「택지개발촉진법」상 택지개발지구(택지개발사업완료)입니다.

2.5. 주변 시설

본건이 위치한 화성리버파크1단지 주변으로는 다양한 상업시설(마트, 편의점, 카페, 음식점 등)이 있어 생활 편의성이 뛰어난 것으로 파악됩니다. 단지 내에는 놀이터와 같은 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변 지역은 대체로 조용하고 살기 편하며, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 것으로 언급되고 있습니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기사항전부증명서상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 2003-07-23: 소유권보존 (군인공제회)

* 2003-09-19: 소유권이전 (이철민)

* 2004-06-16: 소유권이전 (권태연) - 매매

* 2015-12-30: 근저당권 (국민은행, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 2020-04-02: 근저당권 (국민은행, 85,800,000원) - 말소

* 2025-05-28: 가압류 (소상공인시장진흥공단, 11,736,128원) - 말소

* 2025-11-21: 강제경매 (송방철, 58,698,629원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

등기부채권 총액은 217,536,128원입니다.

3.2. 말소기준권리

2015년 12월 30일 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 본건 명세서상 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 편의시설

화성리버파크1단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 근린생활시설

본건은 대규모 아파트 단지와 일반 주택이 혼재된 지역에 위치하며, 각종 근린생활시설(마트, 편의점, 은행, 식당 등) 및 교육 시설(서변초등학교, 유치원 등)과의 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 화성리버파크1단지

* 주소: 대구광역시 북구 서변동 1775 (서변로 72)

* 준공년월: 2003년 5월 30일

* 총 세대수: 433세대

* 총 동수: 6동

* 최고층: 14층

* 주차대수: 총 139대 (지상 4대, 지하 135대)

5.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 벽식조, 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지상 14층 공동주택 중 14층 1403호 단위세대로서 남향 계단식 구조입니다.

* 외벽: 시멘트몰탈위 수성페인트 마감

* 내벽·천장: 석고보드위 벽지도배, 일부 내장타일 마감

* 바닥: 장판지깔기, 일부 바닥타일 마감

* 창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 복층유리 창호입니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 급탕설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대차 관계가 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인을 만나지 못해 정확한 내용 파악이 어려운 점은 주의가 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

6.2. 기타 리스크

토지 이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역(전술) 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 화성리버파크1단지 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2003년에 준공되어 연식이 있으나, 주기적인 관리를 통해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 경매로 인해 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 임대차 관계가 미상인 점은 확인이 필요하지만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 편의성: 주변에 다양한 상업시설, 학교, 병원 등이 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 양호한 교통 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 7월에 동일 면적의 실거래가가 23,000만원에서 23,500만원으로 형성되어 있어 시세 파악이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적(84.93㎡)의 아파트가 2026년 7월에 23,000만원(12층)에서 23,500만원(3층) 사이에 거래되었습니다. 본건은 14층으로, 층수 이점을 고려할 때 최근 실거래가 평균인 약 23,250만원보다 높게 평가될 수 있습니다. 감정가 23,900만원 또한 현재 시세와 부합하거나 소폭 상회하는 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 23,500만원에서 25,000만원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다.

다만, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.