나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9882 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 156-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '중리교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 정비된주택지대로서 단독주택 및 다가구주택, 점포 등으로 형성되어 있는 바 전반적인 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 중·소형 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 가각 정리된 정방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성되어 "제1종근린생활시설 및 단독주택"부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 [사용승인일자 : 2017년 06월 21일) 외 벽 : 화강석 및 드라이비트, 치장타일 붙임 등 내 벽 : 벽지 및 목재 인테리어, 자기질타일 붙임 등. 바 닥 : 데코타일 및 강화마루, 자기질타일 붙임 등. 천 정 : 천정지 및 인테리어 등. 창 호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

가) 제1종근린생활시설 및 단독주택 1층 - 소매점, 계단실 등 2층- 5가구,계단실 등 3층- 5가구,계단실 등 4층- 5가구,계단실 등

설비내역

가) 위생 및 급배수설비, 도시가스 온수보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9882 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 156-5

* 용도: 다가구주택, 제1종근린생활시설

* 감정가: 1,025,400,000원

* 토지면적: 375.00㎡ (약 113.44평)

* 건물면적: 733.95㎡ (약 222.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '중리교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 정비된 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 중·소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 가각 정리된 정방형의 토지로, 인접지와 도로에 접해 있으며 등고 평탄하게 조성되어 "제1종근린생활시설 및 단독주택" 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m, 국지도로) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역 (2025-10-28까지 전부제한구역)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 06월 30일 접수된 팔공농업협동조합의 근저당권 (을1, 건물; 을8, 토지)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 2017년 6월 30일 근저당권(6억원)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 강제경매(채권자: 최재환) 및 임의경매(채권자: 팔공농업협동조합)는 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 2017년 6월 30일 소유권 보존 등기 후 근저당권(6억원)이 설정되었으며, 이후 여러 주택임차권 및 소유권 이전, 강제경매, 임의경매가 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액:

* 토지: 600,000,000원

* 건물: 748,850,000원

* 인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되나, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'에 대한 언급이 있어, 혹시 모를 비소멸 권리(지상권 등)에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 총 12명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 문 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-16)

* 박 (보증금 300,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-09-03)

* 박 (보증금 56,500,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-17, 확정 2020-03-06)

* 백 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-02)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-09)

* 임 (보증금 20,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-12-09, 확정 2022-12-09)

* 차 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-11)

* 최 (보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-06-24, 확정 2021-06-24)

* 한국토지주택공사(입주자 김 ) (보증금 58,850,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-02-07, 확정 2020-01-31)

* 한국토지주택공사(입주자 류 ) (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-08, 확정 2019-10-29)

* 허 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-06-30)

* 황 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-28)

4. 상권분석

* 본 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택, 다가구주택과 함께 소규모 점포들이 혼재되어 있어 지역 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 제1종근린생활시설이 포함된 복합 용도로 사용되고 있어, 지역 주민들을 대상으로 한 소매점, 서비스 업종 등이 입점하기에 적합한 환경입니다.

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 유동인구 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변은 정비된 주택가로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 단독주택 및 다가구주택이 주를 이루는 지역 특성상 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 점포가 포함된 복합 용도로 이용되고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다. 다른 경매 절차와의 연관성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 관련 사업 진행 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 총 12명의 임차인이 있으나, 모두 대항력 없는 임차인으로 확인되어 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 비소멸 권리 가능성: 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있어, 최종적으로 현장 확인 및 관련 서류 검토 시 비소멸 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 파악하기 어렵습니다. 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건으로, 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 위치한 다가구주택 겸 제1종근린생활시설입니다.

* 감정가는 10억 2540만원이며, 토지 375㎡, 건물 733.95㎡ 규모의 일괄 매각 대상입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, '중복사건'이라는 특이사항이 있어 추가적인 권리 분석 및 절차 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 임차인의 보증금/차임 정보가 미상이므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 입지 및 교통은 보통 수준이며, 주거 및 근린생활시설로서의 잠재력은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 파악하기 용이합니다.

* 다가구주택 및 제1종근린생활시설로 활용 가능한 복합 건물로, 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 현재 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 정비된 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,025,400,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점, 모든 권리가 소멸되는 점 등을 고려할 때, 감정가 이하에서도 충분히 접근을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, '중복사건' 이라는 특이사항과 명확한 임차인 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서는 추가적인 시세 조사, 현장 조사(명도 가능성, 건물 상태 등), 유사 물건 낙찰가 분석 등을 통해 보다 정밀하게 산정되어야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 경매가 진행되는 점을 감안하여, 본 물건의 잠재적 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.