나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9872 [1] 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 7층722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 동대구역네거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 버스승강장 및 동대구역이 소재하는 등 교통시설 및 편익시설과의 접근성에서 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 내 제7층 제722호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2016.2.26 외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬, 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

오피스텔 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 업무시설(오피스텔 등) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약20미터, 서측으로 약15미터, 동측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시 설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9872 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티 테라스 7층722호

용도: 오피스텔

감정가: 57,000,000원

토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

건물면적 (전용면적): 21.15㎡ (약 6.40평)

건물명: 부띠끄시티 테라스

준공연도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 17층 중 7층

호수: 722호

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 동대구역네거리 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

인근에 버스승강장 및 동대구역이 소재하여 교통시설과의 접근성이 매우 양호합니다.

북측 약 20미터, 서측 약 15미터, 동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 갑5 압류(동구(대구광역시), 2023.03.10.)입니다.

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2016-03-28)

* 을3: 주택임차권 (2024-09-02 접수, 임차인: 손혜빈, 보증금 82,000,000원, 인수 대상)

* 갑5: 압류 (2023-03-10, 동구(대구광역시)) - 말소기준권리

* 갑8: 압류 (2025-10-16, 달서구(대구광역시))

* 갑9: 강제경매 (2025-11-21 접수, 주택도시보증공사, 사건번호: 2025타경9872)

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-18

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 등기부상 을구 3번 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금 82,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로, 총 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 동대구역 초역세권에 위치하며, 주변에 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

동대구역 복합환승센터를 중심으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

중심상업지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동대구역(KTX, 지하철 1호선) 이용이 매우 편리하며, 인근 버스 승강장을 통해 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 신세계백화점, 롯데백화점, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 82,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 낙찰가와 별도로 이 금액의 전부 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다.

건물 준공 후 8년이 경과하여 내부 시설 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

감정평가액 57,000,000원 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 높아, 총 투자 비용 대비 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 동대구역 역세권의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다.

2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 8,000만원 이상을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

따라서, 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용과 시장 시세를 면밀히 비교하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

동대구역 복합환승센터 인근이라는 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

업무시설 밀집 지역에 위치하여 오피스텔 임대 수요가 안정적입니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 21.15㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 27일에 5,200만원에 거래되었습니다.

감정평가액은 57,000,000원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 82,000,000원)의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 총 투자 비용을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하며, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 53,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.