나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12793 [1] 충청남도 아산시 인주면 해암리 280-4 미진무지개아파트 104동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 아산시 인주면 해암리 소재 '해암1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는 지방도주변지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 지방도에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층으로 (사용승인일: 2000.04.24) 외벽 : 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방1, 거실/주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급시설, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 ;해암리 280-8, 297, 396-2'는 일단지로서 부정형의 평지이며, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 왕복2차선 지방도를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 해암리 280-4 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 소로2류(폭 8m~10m)(비도시-소로-2-6(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역350), 접도구역(지방도624호선(인주-직산)). - 해암리 297, 396-2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(일부제한구역350).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12793 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 인주면 해암리 280-4 미진무지개아파트 104동 6층606호

* 용도: 아파트

* 감정가: 60,000,000원

* 토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

* 토지지분: 26.997㎡ (약 8.17평)

* 건물면적: 32.61㎡ (약 9.86평)

* 건물지분: 32.61㎡ (약 9.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 정보 없음

* 특수물건정보: 공동담보

* 등기부채권 총액: 43,125,000원 (삼성화재해상보험 근저당 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 인주면 해암리 소재 '해암1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 형성된 지방도변 주거지대로서 제반 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하고, 인근 지방도에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해암리 280-4: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역350), 접도구역(지방도624호선).

* 해암리 297, 396-2: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(일부제한구역350).

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지 서측으로 왕복 2차선 지방도를 이용하여 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 12일자 삼성화재해상보험주식회사 근저당 (43,125,000원)

* 소멸 예상 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (현황 조사 필요)

* 임차인 현황:

* *: 유호종

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 23일

* 배당신고일자: 2026년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 소유권 이외의 특별한 권리 부담을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권의 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 이용현황: 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지방도변 지역입니다.

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 5월 15일: 102동 10층, 32.61㎡ - 43,500,000원

* 2026년 5월 14일: 103동 8층, 49.74㎡ - 65,000,000원

* 2026년 5월 12일: 103동 5층, 49.74㎡ - 70,000,000원

* 시세 분석: 본건과 동일 면적(32.61㎡)의 최근 매매 사례가 43,500,000원으로 감정가 60,000,000원보다 현저히 낮게 거래되었습니다. 이는 향후 가격 하락 가능성 또는 특수한 거래 조건이 있었을 수 있음을 시사합니다. 다른 면적대(49.74㎡)는 5월에 65,000,000원 ~ 70,000,000원에 거래되어, 면적당 가격으로 환산 시 본건과 같은 소형 평수의 상대적 가치가 다르게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 아산미진무지개

* 주소: 충청남도 아산시 인주면 해암리 280-4

* 사용승인일: 2000년 4월 24일 (준공 26년차)

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 480세대

* 본건 위치: 104동 6층 606호

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 32.61㎡ (약 9.86평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 해당 단위의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

* 주차: 총 주차대수 445대 (옥외기계식 329대, 기계식 116대)

6. 잠재적 리스크

* 시세 대비 높은 감정가: 동일 면적(32.61㎡)의 최근 실거래가가 43,500,000원인 반면, 본건 감정가는 60,000,000원으로 약 1,650만원의 차이가 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 추가 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 규제 사항이 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2000년 4월에 사용 승인된 건물로, 2026년 현재 26년차로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 인주면 소재 미진무지개아파트 104동 606호(전용 32.61㎡) 경매 건입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 반영이 부족하거나 추가적인 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지이용계획상의 제한사항과 건물의 노후화도 고려해야 할 요소입니다. 실거주 또는 소액 투자 목적이라면 면밀한 현장 조사를 통해 가치 평가 및 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 실거래가 대비 시세 상승 잠재력: 최근 동일 면적 실거래가가 43,500,000원으로 감정가 60,000,000원보다 낮다는 점은, 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다. 향후 아산 지역 개발 상황에 따라 시세 반등 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 용이성: 아파트 단지로서 기본적인 편의시설(놀이터, 관리사무소 등)을 갖추고 있으며, 지방도 접근성이 양호하여 생활에 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 소형 평형: 32.61㎡(약 9.86평)의 전용면적은 1~2인 가구의 실수요자에게 적합하며, 임대 수요 또한 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 32.61㎡): 43,500,000원

* 최근 실거래가 (인접 면적 49.74㎡): 65,000,000원 ~ 70,000,000원

* 본건 면적(32.61㎡) 및 최근 실거래가(43,500,000원)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 하지만 인근 면적대의 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 45,000,000원에서 52,000,000원 사이로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 본 제안가는 낙찰 후 추가적인 수익 창출 가능성을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.