나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12759 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층에이-810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "천안성정중학교" 북동측 인근에 소재하며 주위는 오피스텔, 근린상가, 아파트단지등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트평지붕 지하4층 지상12층 공동주택 (사용승인일:2015.7.31)의 8층 에이동-810호 외벽: 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 일부타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

업무시설 (오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 도시가스설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로 공동주택(도시형생활주택) 업무시설(오피스텔) 근린생활시설 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로, 동측으로 소로, 북측 및 남측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(북부2지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-구체적인 임대차 관계는 미상임. -집합건축물대장(표제부, 갑) 에 위반건축물로 표기되어 있으니 경매시 확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장(표제부, 갑) 에 위반건축물로 표기(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12759 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 8층 에이-810호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 70)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 86,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO (경매 개시 채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.39㎡ (약 2.23평)

건물면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물지분: 33.55㎡ (약 10.15평)

전용면적 (추정): 22.51㎡ (약 6.81평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "천안성정중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린상가, 아파트단지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 도로 및 토지이용계획

서측으로 대로, 동측으로 소로, 북측 및 남측으로 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로1류, 중로1류에 접합된 상태입니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 유무

말소기준권리는 2024년 4월 1일 접수된 김정희 씨의 근저당권(을5, 120,000,000원)입니다. 본 물건은 해당 권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024년 5월 9일

확정일자: 2025년 5월 7일

배당신고일자: 2025년 8월 13일

대항력: 없음

특이사항: 임차인 최 씨는 주택임차권(을7)을 등기하였으나 대항력이 없으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한, 본 경매 개시 채권자(최애정)가 임차인이기도 하여 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

집합건축물대장(표제부, 갑)에 위반건축물로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 시세 동향

본 물건은 오피스텔, 근린상가, 아파트 단지가 혼재된 두정동 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

최근 실거래 사례(2026년 5월 기준, 전용면적 약 22.5㎡ 기준)는 다음과 같습니다.

* 3층: 47,500,000원 (직거래)

* 7층: 54,000,000원 (중개거래)

* 12층: 79,000,000원 (중개거래)

4.2. 시세 분석

최근 매매 사례를 볼 때, 층수와 거래 방식에 따라 가격 편차가 큽니다. 8층에 위치한 본 물건의 경우, 7층 거래가(54,000,000원)와 12층 거래가(79,000,000원)를 참고하여 시세가 형성될 수 있습니다. 본 건물의 감정가(86,000,000원)는 33.55㎡ 기준이며, 전용면적 22.51㎡ 기준으로 환산 시 약 57,767,824원 수준으로, 최근 매매가와 유사한 수준입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 12층 공동주택으로 2015년 7월 31일 사용승인되었습니다. 본 물건은 8층 에이동-810호입니다.

외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다.

5.2. 편의시설

기본적인 전기, 위생, 냉난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 재산 가치 하락 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 상세 내용은 반드시 현장 확인 및 관할 관청 문의를 통해 파악해야 합니다.

6.2. 명도

임차인 최 씨가 대항력 없이 거주 중인 것으로 파악됩니다. 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 역세권 오피스텔로서 기본적인 입지와 교통 환경은 양호합니다. 하지만 집합건축물대장 상 위반건축물 표기라는 중대한 하자 요인을 안고 있어, 해당 위반사항의 해소 방안 및 비용, 또는 위반사항을 감수한 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 위반건축물 리스크로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업 및 업무시설이 밀집한 두정동 중심 상권에 위치하여 수요가 꾸준합니다.

* 교통 편리: 대로 및 중로에 접하고 대중교통 이용이 용이합니다.

* 낮은 인수 부담: 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물이라는 리스크를 감안하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례와 감정가를 고려하되, 위반건축물이라는 중대한 리스크를 반영하여 보수적으로 산정합니다.

건물면적 33.55㎡ (약 10.15평) 기준 감정가 86,000,000원이며, 전용면적(약 6.81평) 기준으로 환산 시 약 57,767,824원 수준입니다. 최근 7층 거래가 54,000,000원(전용면적 약 6.82평)과 12층 거래가 79,000,000원(전용면적 약 6.81평)을 고려할 때, 정상적인 상태라면 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

그러나 위반건축물이라는 치명적인 단점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 위반건축물 관련 상세 조사 결과 및 현장 답사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.