나이스옥션 법원경매 천안 2025타경817 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 '병천중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위은 단독주택과 아파트, 중소 규모의 공장과 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 (사용승인일: 2021.09.10) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(동면6(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역(21호선)<도로법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 동 명칭 '3동'이나 현황은 '103동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경817 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 4층 401호

건물 명칭 (공부상): 3동

건물 명칭 (현황): 103동

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 80.05㎡ (약 24.2평)

토지지분: 80.0538㎡ (약 24.2평)

건물면적: 69.55㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.549㎡ (약 21.0평)

전체 토지 면적 (건축물대장 기준): 2566㎡

전체 연면적 (건축물대장 기준): 2525.669㎡ (총괄표제부 기준)

건축물대장상 해당 동 연면적: 631.727㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 209,000,000원 (2억 9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 '병천중학교' 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 아파트, 중소 규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 유사 사다리형이며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄합니다. 현재 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 근저당, 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 주식회사 새마을금고의 근저당권 (을3)입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

등기부상 '말소' 표시가 없는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전청구권가등기 (권리자: 박찬국, 비고: 대물변제예약)

본 가등기는 매각으로 인해 말소되지 않을 가능성이 있어, 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 위험 요소입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주로 단독주택 및 공동주택이 혼재된 농촌 지대에 위치하고 있습니다. 중소 규모 공장과 농경지가 주변에 분포하며, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변 지도 검색 결과, 특정 혐오시설 (폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 병천중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조에 스라브 지붕을 가지고 있습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시입니다.

5.2. 사용승인일

2021년 9월 10일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 명칭과 현황 불일치

건축물대장상의 동 명칭은 '3동'이나, 현황은 '103동'으로 사용되고 있어 현장 확인 및 소유주/관리사무소 등을 통한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 미소멸 권리 (가등기)

갑5 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다.

6.4. 시세 대비 감정가

제공된 주변 실거래가 정보(JSON) 상 유사 면적의 건물 거래 사례가 6억 2천만원대에 형성된 것으로 보이나, 본건의 감정가는 2억 9백만원으로 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정가가 낮게 책정되었거나, 해당 실거래가 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 사례일 수 있어 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 미확인 임차인 문제와 함께 말소되지 않는 소유권이전청구권 가등기라는 중대한 권리 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소가 해소되지 않는다면 상당한 투자 가치 하락 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2021년)로 내부 상태 양호 예상.

* 승강기 등 편의 시설 구비.

* 토지와 건물을 일괄하여 매각.

* 만약 가등기 문제가 해결된다면, 현재 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 9백만원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보(JSON)에 따르면 유사 면적의 거래 사례가 6억 2천만원대를 기록하였으나, 이는 다른 지번의 건물로 직접적인 비교가 어렵습니다.

가장 큰 위험 요소인 '소유권이전청구권 가등기'의 인수 여부 및 그 가치를 정확히 파악하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 해당 가등기가 낙찰자가 인수해야 하는 권리라면, 가등기권자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 해결해야 하며, 이는 추가적인 비용 발생 또는 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통한 시세 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 관점에서 본다면, 감정가인 2억 9백만원을 기준으로 하되, 가등기 인수 시에는 입찰가를 매우 신중하게 고려해야 합니다. 만약 가등기가 말소되는 것으로 확인되거나, 가등기권자와 원만하게 협의가 가능하다는 전제 하에, 주변 실거래가 및 건물 연식을 감안하여 3억원 ~ 4억 5천만원 범위 내에서 가치를 재산정해 볼 수 있습니다.

단, 이는 시세 변동, 명도 저항, 가등기 처리 비용 등 미확정 요소를 배제한 잠정적인 수치이므로, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.