나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12798 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 127-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 "중앙동 주민센터" 남서측 인근에 위치하는 점포 및 주거용건물부지로, 주위 인근은 노선상가지대로 노변에 연하여 각종 중소형 상가, 단독주택 및 시장 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경등은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근은 용이하고 시내 중심지 인근으로 대중교통수단의 이용도 비교적 편리한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 중로1류(폭 20-25m) 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건으로 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 내벽 : 몰탈위페인트, 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샤시임.

이용상태

점포 및 주택으로 이용중임. 1층 : 점포 2개호 2층 : 주택

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

첨부한 "건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3 포함
지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12798 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 127-11 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 대흥로 91-1)

* 용도: 근린생활시설, 주택

* 건물구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층

* 건축물 정보: 1971년 3월 15일 건축 허가, 1971년 8월 29일 사용 승인. 지상 2층, 연면적 171.30㎡ (약 51.82평), 건폐율 81.75%, 용적률 135.95%.

* 감정가: 152,782,000원

* 토지 면적 및 지분: 총 126.00㎡ (약 38.11평) / 매각 지분 63.00㎡ (약 19.06평)

* 건물 면적 및 지분: 총 171.30㎡ (약 51.82평) / 매각 지분 85.65㎡ (약 25.91평)

* 건물 제시외 면적: 136.00㎡ (약 41.14평) (일괄 매각 포함)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (류호찬 외 1인의 지분으로 추정)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오케이에프앤아이대부주식회사

* 특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능, 일괄 매각 (제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3 포함).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 "중앙동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 노선상가, 중소형 상가, 단독주택, 시장 등이 형성된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내 중심지 인근으로 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형이며, 주상복합 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 20~25m의 중로 1류와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로 1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 28일자 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류 (등기부채권 총액: 38,914,966원)

* 등기부 요약:

* 토지: 1966년 소유권 보존(이종선) 등기 이후 여러 차례 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매 등기가 경료되었습니다. 현재 매각은 류호찬 지분에 대한 강제경매로 진행됩니다.

* 건물: 1985년 소유권 보존(이종선) 등기 이후 여러 차례 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매 등기가 경료되었습니다. 현재 매각은 류호찬 지분에 대한 강제경매로 진행됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 38,914,966원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 그러나 기타 참고사항에 임대관례가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 충청남도 천안시의 중심 상업 지구 인근에 위치하며, 노선상가 및 주택, 시장이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 중앙동 주민센터가 있으며, 각종 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 시내 중심지 인근에 위치하여 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각되므로, 타 공유자와의 소유권 분쟁, 건물 관리 및 이용 상의 제약, 향후 명확한 소유권 정리(분할 또는 협의)의 어려움 등이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이로 인해 외부 투자자가 낙찰받지 못하거나 예상치 못한 가격으로 낙찰될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3이 일괄 매각에 포함되나, 건축물대장상 명확히 등재되지 않은 부분이 있을 수 있어, 실제 현황 파악 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되었으나, '기타 참고사항'에 임대관례가 '미상'으로 표기되어 있어, 현재 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 현장 방문 등을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 근린생활시설 겸 주택으로, 시내 중심지 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 본건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각되며, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 포함 등 복합적인 요인으로 인해 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 등기부상 채권 총액은 명확히 파악되나, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 중심 상권에 근접하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 조건입니다.

* 대중교통 접근성: 시내 중심지 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 상권 활성화 및 지역 개발에 따른 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 152,782,000원의 1/2 지분(토지 63㎡, 건물 85.65㎡)이 매각 대상이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수권, 제시외 건물 및 미확인 임대차 현황 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 따라서, 감정가의 50%인 약 76,391,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 리스크 요소를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 점유 관계, 주변 시세 등을 철저히 조사하고, 법률 전문가와 상담하여 위험 요소를 충분히 인지한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.