나이스옥션 법원경매 천안 2025타경814 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 2동 5층513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 834 소재 ‘신창중학교’ 북측 근거리에 위치한 한미금강아파트 제2동 제5층 제513호로,인근은 각종 규모의 아파트단지, 소형 공장 및 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 중 제2동 제5층 제513호로 (사용 승인일 1995.10.04.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, <추가기재사항> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

공부상 제2동이나, 현황은 제102동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경814 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 2동 5층513호 (신주소: 충청남도 아산시 서부북로 813)

용도: 아파트

감정가: 59,000,000원

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.34㎡ (약 17.95평)

토지면적: 40.57㎡ (약 12.27평)

토지지분: 40.5674㎡ (약 12.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전충남우유농업협동조합 (등기부 채권총액: 131,284,562원)

아파트명: 아산 한미금강아파트

사용승인일: 1995년 10월 4일

층/호: 5층/513호 (총 10층)

주의사항: 공부상 제2동이나, 현황은 제102동임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 신창면 남성리, 신창중학교 북측 근거리에 위치하고 있음.

주변 환경: 각종 규모의 아파트 단지, 소형 공장 및 농경지가 혼재되어 있는 지역임.

교통: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 남측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있음.

토지이용계획: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음. (경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인 필요)

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청으로 진행되는 경매임.

말소기준권리: 2017년 2월 3일자 대전충남우유농업협동조합의 근저당권(을15)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 실제 점유 및 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으니 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지와 함께 소규모 공장 및 농경지가 혼재된 혼합형 상권의 특징을 보임.

직접적인 대형 상업 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 주거단지 내 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 학군: 신창중학교, 신창초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

주차: 총 156대의 주차 공간 확보 (전체 단지 기준).

교통: 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연식: 1995년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 31년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 존재함.

동 표기 오류: 공부상 동(제2동)과 현황 동(제102동)이 불일치하므로, 계약 및 등기 시 혼란이 발생할 수 있어 명확한 확인 및 정리가 필요함.

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하며, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로 현장 방문을 통한 실사 필수.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가와 토지/건물 일괄 매각 대상이라는 점에서 투자 접근성을 가질 수 있습니다.

단, 건축된 지 30년이 넘어 노후화가 진행되었으며, 공부상 동 표기 오류 및 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

인수되는 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

주변 환경이 주거, 소형 공장, 농경지가 혼재된 지역이므로, 향후 시세 변동 및 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 5,900만원으로 신규 아파트 대비 낮은 초기 투자 금액을 기대할 수 있음.

권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함.

임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금이 0원이므로 명도 관련 부담이 적음 (단, 실제 점유 여부는 별도 확인 필요).

토지 지분 포함: 건물과 함께 토지 지분이 매각되어 재산권 확보에 유리함.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 최근(2026년 4월~5월) 동일 아파트(아산 한미금강) 59.34㎡ 기준 매매가는 5,100만원(1층)에서 5,500만원(10층) 선에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 5,900만원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

예상 입찰가: 본 건은 5층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 평균(약 5,300만원)과 감정가(5,900만원) 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 접근 시 5,400만원에서 5,800만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 적극적인 입찰을 고려한다면 5,700만원 선을 목표로 하되, 감정가를 상회하는 고가 입찰은 신중해야 합니다.

주변 시설 확인 결과, 본건 주변에는 신창중학교, 신창초등학교 등 교육 시설과 주거단지가 형성되어 있으며, 일부 소형 공장 및 농경지가 혼재하고 있습니다. 제공된 정보와 주변 시설 검색 결과만으로는 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 중화학 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.