나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12766 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 101-3 유원빌라트 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 "석교교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급 ·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대채로 사다리형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(석교2/21), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 '동'의 기재는 없으나 현황은 '3동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12766 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 101-3 유원빌라트 3층 301호

* 건축년도: 1995년

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 32,000,000원

* 토지면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

* 토지지분: 18.903㎡ (약 5.72평)

* 건물면적: 35.37㎡ (약 10.70평)

* 건물지분: 35.37㎡ (약 10.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (신OOOOOO)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 "석교교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 오케이저축은행 가압류 (접수일자 2015-01-20, 금액 금29,871,112원)

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 (송호남)

* 오케이저축은행 가압류 (말소기준권리)

* 신한카드 가압류 (말소)

* 천안세무서장 압류 (말소)

* 신한카드 강제경매개시결정 (본건)

* 등기부채권 총액: 37,331,789원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

* 임차인 현황: 임대관계 미상임. 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 다세대주택으로 이용중임. [cite: building json]

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

* 주변 유사 물건 시세:

* 유원빌라트 4동 (2026년 4월 1일 거래, 33㎡): 15,000,000원 [cite: sale json 2]

* 유원빌라트 5동 (2026년 7월 2일 거래, 31.8㎡): 18,500,000원 [cite: sale json 3]

* 청구주택 (2026년 4월 15일 거래, 42.67㎡): 26,000,000원 [cite: sale json 1] (연립주택으로 본건과 차이점 있음)

* 시세 분석: 본건은 유원빌라트 단지 내 35.37㎡(약 10.70평) 면적의 다세대주택임. 최근 동일 단지인 유원빌라트 4동, 5동의 거래 사례를 볼 때, 31.8㎡~33㎡ 면적이 15,000,000원 ~ 18,500,000원에 거래되었음. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 150만원 ~ 192만원 수준임.

본건의 감정가 32,000,000원(약 299만원/평)은 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있음. 동일 단지 내 최근 거래가격을 기준으로 추산한 본건의 시장가치는 약 18,000,000원 ~ 19,000,000원 수준으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 양호.

* 편의시설: 주위 환경 보통으로, 지역 내에서 기본적인 편의시설 이용 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족함.

* 기타: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사 관련 시설이 존재할 가능성이 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임대차 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 건물 표기 불일치: 공부상 '동' 표기가 없으나 현황은 '3동'으로 사용 중임. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 불편을 초래할 수 있는 잠재적 이슈임.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 실거래가 대비 과도하게 높아 유찰될 가능성이 있으며, 차기 경매 진행 시 낙찰가가 낮아질 수 있음.

* 건축 연식: 1995년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중임. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 그러나 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점, 임대차 관계가 불명확한 점, 공부와 현황 간의 경미한 차이가 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 향후 가격 상승 가능성이 있는 지역 내 다세대주택 물건임.

* 인수되는 권리가 없어 명도가 순조롭게 진행될 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 경매 최저가 대비 낮은 가격으로 입찰하여 자본 이득 확보를 노릴 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

최근 유원빌라트 단지 내 실거래가격을 기준으로 산정한 적정 시장가치는 약 18,000,000원 ~ 19,000,000원으로 판단됨. 감정가 32,000,000원 대비 현저히 낮은 수준임. 잠재적 리스크와 낙찰 후 이익률 확보를 고려하여, 보수적으로 시장가치의 80% 수준으로 예상 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 14,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.