나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503948 [1] 세종특별자치시 전의면 유천리 401-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전의면 유천리 소재 '유천1리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있는 국도 및 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, 현황 대부분 '답', 일부 '전', 하천제방, 제방농로, 구거'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 3M내외의 비포장농로(제방농로)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 하천(양안천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(2014-12-10)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목 '답'이나, 현황 대부분 '답', 일부 '전, 하천제방, 제방농로, 구거'로 이용중 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

토지이용계획확인서상 일부 "하천 및 하천구역"에 저촉됨.
공부상 지목 "답"이나, 현황 대부분은 "답", 일부는 "전, 하천제방, 제방농로, 구거"로 이용중임.
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503948 (1)

물건종별: 부동산임의경매

채권자: 조OOOOOOOO

매각대상: 토지

감정가: 금345,033,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 전의면 유천리 401-3

지목: 답 (현황: 대부분 '답', 일부 '전', 하천제방, 제방농로, 구거로 이용 중)

이용상태: 부정형의 평지

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 2949.00㎡ (약 892.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 전의면 유천리 소재 '유천1리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성된 국도 및 마을 주변 농경지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 서측으로는 폭 3M 내외의 비포장농로(제방농로)를 이용 중에 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 농림지역에 속해 있습니다. 토지이용계획확인서상 일부 "하천 및 하천구역"에 저촉되며, "하천(양안천)(저촉)"으로 확인됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 농업진흥구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 하천구역(2014-12-10)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 전의초등학교 와 전의중학교 가 소재하고 있습니다. 또한, 세종이음학교가 인근에 있습니다. 주변에 대학교 공동캠퍼스가 조성 중인 지역도 있습니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 세종시에서는 생활폐기물 처리시설 설치 관련 논의가 진행되고 있으며, 일부 지역에서는 오수중계펌프장, 산업단지 폐수처리장 등 혐오시설로 인한 민원 발생 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근 지역의 혐오시설 관련 구체적인 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을9 근저당권, 접수일자 2022-03-22, 권리자 조치원농업협동조합, 채권액 240,000,000원.

말소되는 권리: 을9 근저당권, 갑9 임의경매(본건 경매개시결정), 갑10 가압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서상 지상권개요: 공란).

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을9)보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인은 없으나, 해당 물건에 대한 임차인 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 기능보다는 농업 및 주거 기능이 주를 이룹니다. 인근에 마을회관이 소재하며, 국도 및 마을 주변 농경지대로서 지역 주민들의 기본적인 생활 기반을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에 전의초등학교, 전의중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 세종 시내의 주요 편의시설 및 공공기관 접근성은 차량 이동 거리를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 공부상 지목이 '답'이며, 현황 이용 상태도 '답'이 대부분을 차지하므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 보증금(입찰가의 10%)이 반환되지 않을 수 있습니다. 경매 낙찰 후 7일 이내에 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 하며, 발급 요건 및 절차를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 관련 (하천, 구거 등)

본건 토지 일부가 "하천 및 하천구역"에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 현황 이용 상태가 공부상 지목인 '답'과 달리 '전, 하천제방, 제방농로, 구거' 등으로 이용되고 있어, 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 용도 제한 및 현황과의 차이는 향후 토지 활용에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 법적/물리적 제약

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역, 하천구역 등에 해당하여, 건축 및 개발 행위에 관한 법적 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 전의면에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 3억 4천5백여만 원입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 공부상 지목과 현황 이용 상태의 차이, 그리고 하천 및 하천구역 저촉 등 농지 관련 법규 및 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무는 중요한 취득 요건이므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 주변 환경은 농경지 및 주거지역이 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 교육 시설은 갖추고 있습니다. 혐오시설 관련 직접적인 정보는 없으나, 세종시 전반적인 개발 상황을 고려한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 넓은 토지를 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 세종시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 하천 제방, 농로 등으로 이용 중인 부분을 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,033,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

경매 초보자의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 참여 경쟁률, 그리고 본건의 특수성(농지취득 요건, 토지 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 실제 투자 가치 및 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 농지 관련 법규 해석을 통한 정확한 권리 분석 후에 산정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.