나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1228 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 515 주공그린빌아파트 109동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재, ‘홍남초등학교’ 남서측 인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택, 학교,근린생활시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상15층 건으로 - 외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호및목창호.

이용상태

아파트로 이용중임. (방2, 거실겸주방, 화장실,발코니)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 도로 및 동측으로 왕복 4차선 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(접함),중로1류(폭20m~25m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역,하수처리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2001.09.08.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1228 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 515 주공그린빌아파트 109동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 8,900만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.19㎡ (약 12.76평)

건물면적 (전용면적): 46.20㎡ (약 13.97평)

건물면적 (기타/분양면적): 제공된 정보에서 해당 물건의 분양면적을 직접적으로 확인할 수 없습니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 주공그린빌1

사용승인일: 2001.09.08 (준공 25년차)

총 동수: 13동

총 세대수: 996세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 소재 ‘홍남초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

감정평가서에 따르면, 본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재 ‘홍남초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 구분건물, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 입지 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 2차선 도로, 동측으로는 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭8m미만), 중로1류(폭20m~25m), 중로3류(폭12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리(근저당, 전세권, 압류, 임의경매개시결정 등)가 등재되어 있으나, 이들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 9,600만원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2007-01-03, 26,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

이에 따라 을1 근저당권보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 분석

현재 임차인으로 주식회사행복자산관리대부(보증금 5,000,000원, 차임 0원)가 있습니다.

해당 임차인은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 대항력이 없습니다.

물건 명세서상 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권은 해당 없음).

낙찰자가 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 홍남초등학교가 위치해 있으며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 건 아파트 단지 및 그 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 주공그린빌1

주소: 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 515

사용승인일: 2001.09.08

총 동수: 13동

총 세대수: 996세대

최고층/최저층: 15층/1층

5.2. 부대시설

아파트 단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기는 지상에 18대 설치되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차대수: 717대 (지상 4대, 지하 22대)

총 세대수(996세대) 대비 주차 공간(717대)이 다소 부족한 편으로, 세대당 주차 대수는 약 0.72대 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2001년에 사용승인된 아파트로, 현재 준공 후 25년이 경과하여 건물 노후화에 따른 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 주차 문제

총 세대수 대비 주차 공간이 부족한 편이어서, 입주민 간 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

감정가(8,900만원) 대비 최근 실거래가(7,800만원 ~ 8,300만원)와의 차이가 존재합니다. 따라서 시세 조사와 현장 확인을 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리에 위치한 주공그린빌아파트 109동 10층 1004호입니다.

비교적 양호한 입지조건과 교통환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 부담할 추가 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 명확한 권리관계를 가지고 있습니다.

다만, 건물 연식(25년차)과 세대수 대비 주차 공간 부족 등은 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 감안할 때, 정밀한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 갖춘 아파트 물건으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 지역 내 주거 선호도에 따라 향후 시세 상승 가능성을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,900만원입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 단지 유사 면적 물건들이 2026년 7월에 7,800만원에서 8,300만원 사이에 거래되었습니다.

구체적으로, 2층 물건이 8,300만원, 13층 및 3층 물건이 7,800만원에 각각 거래되었습니다.

본건은 10층으로 중간층에 해당합니다.

주요 고려사항:

* 감정가: 8,900만원

* 최근 실거래 최고가: 8,300만원 (2층)

* 최근 실거래 최저가: 7,800만원 (3층, 13층)

현재 시장 상황, 감정가, 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 7,800만원에서 8,500만원 사이로 전략적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 원할 경우, 감정가의 90% 수준인 약 8,000만원 내외에서 시작하여 경매 진행 상황을 파악하며 상향 조절하는 것을 고려할 수 있습니다.

정확한 최종 입찰가 결정은 현장 조사와 경쟁 상황에 대한 면밀한 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.