나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503920 [1] 대전광역시 서구 만년동 1 상아아파트 103동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 만년동 소재 "만년초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위에 대규모 아파트단지, 주상용, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재 하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 주위에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층 / 지상15층 중 15층 1501호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

상아아파트 제103동 제15층 제1501호 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대덕대로가 소재하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타, 보행자전용도로(접합), 가축육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503920 (1)

소재지: 대전광역시 서구 만년동 1 상아아파트 103동 15층 1501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층 / 지상15층 중 15층

전용면적: 76.57㎡ (약 23.16평)

건축물 현황:

총괄표제부 (상아아파트): 총 720세대, 지하1층/지상15층, 연면적 82,976.03㎡, 총 주차 대수 700대.

표제부 (103동): 15층 건물, 동별 세대수 90세대, 건물 총 면적 8,879.54㎡.

전유부 (1501호): 15층 소재.

사용승인일: 1995년 4월 6일

감정가: 402,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 만년동 "만년초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 대규모 아파트 단지, 주상용, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 동측으로 대덕대로가 소재하며, 단지 내 도로와 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타, 보행자전용도로(접합), 가축육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당 (한국스탠다드차타드은행, 2013-03-20)

등기 현황:

소유권이전 (곽태식, 1995-05-16)

근저당 (한국스탠다드차타드은행, 2013-03-20, 158,400,000원) - 말소기준

근저당 (상상인플러스저축은행, 2022-02-18, 396,000,000원) - 말소

가압류 (대전.충남양돈축산업협동조합, 2024-06-26, 8,037,153원) - 말소

임의경매 (한국주택금융공사, 2025-12-01, 120,614,903원) - 말소

등기부채권 총액: 562,437,153원

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 대전 서구 만년동 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교가 밀집한 주거 중심 상권입니다.

주변에 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

교육시설: 만년초등학교, 충남고등학교 등 인접.

생활편의: 단지 내 및 인근 상가 이용 가능.

주거 환경:

아파트 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

주차: 총 700대 (지상 394대, 지하 306대).

최고/최저층: 15층 / 1층.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금/차임 등 상세 내역 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

건축 연도: 1995년 사용승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 본 물건이 최초 감정가 또는 두 번째 감정가에서 낙찰되지 않고 유찰될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 서구 만년동 소재 상아아파트 103동 15층 1501호 경매 물건입니다.

본 물건은 대전 서구의 주요 주거 및 상업 지역에 위치하며, 만년초등학교가 인접하는 등 교육 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

단, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

1995년 준공된 아파트로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 경매 진행 상황에 따라서는 유찰될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대전 서구의 중심 생활권에 위치하여 학군, 교통, 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

시세 대비 잠재적 메리트: 경매 진행 상황에 따라 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 특히 유찰 시에는 더욱 매력적인 가격으로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 402,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(76.57㎡)의 4층 물건이 2026년 5월 22일 380,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 15층으로 4층 물건보다 높은 층수임을 감안할 때, 시세는 380,000,000원에서 430,000,000원 수준으로 예상됩니다.

채권 총액이 감정가를 초과하므로, 최초 감정가에서 유찰될 가능성이 높습니다.

임차인 관계 미상이라는 리스크를 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 1차 입찰 시에는 시세 범위 하단과 감정가를 고려한 370,000,000원에서 390,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

만약 2차 입찰까지 진행될 경우, 최저 매각 가격이 하락하므로 (최저 281,400,000원부터 시작), 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 경쟁 상황 및 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 3억 4천만 원 ~ 3억 7천만 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.