나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1235 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 상가115동 지1층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "삽교읍사무소 내포출장소" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 근린생활시설 및 각급관청 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 접한 예학로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 중 제지1층 제비105호로서, - 외 벽: 석재붙임 등 - 내 벽: 인테리어 등 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설("너와나의부동산")으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태로 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1235 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삽OOOOOO (삽교새마을금고로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 상가115동 지1층비105호

용도: 근린상가

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 중 제1층 제비105호

이용상태: 현재 "너와나의부동산" 상가로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 284,000,000원

토지 면적: 72.34㎡ (약 21.88평)

건물 면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "삽교읍사무소 내포출장소" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설 및 각급 관청이 소재하여 기본적인 생활 및 행정 편의시설이 갖춰진 지역임.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 남측으로 접한 예학로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 개발 잠재력이 높은 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사동양주택개발에서 이경수로 이전되었으며, 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 삽교새마을금고의 근저당(240,000,000원)임. 이후 이기호 근저당, 신한카드 가압류, 삽교새마을금고 임의경매 등 모든 권리가 말소 예정이거나 말소되었음. 등기부채권 총액은 282,088,614원임.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 2025-08-26 전입. 대항력 없음.

* 변 : 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 2023-02-10 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 경매 완료 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 제1, 2종 근린생활시설로, 현재 "너와나의부동산"이라는 상호로 운영 중에 있음. 지하 1층에 위치하며, 내부 인테리어 및 새시 창호가 되어 있음.

4.2. 주변 상권

내포신도시 이지더원 아파트 단지 내 상가로, 인근 아파트 단지 및 주변 관공서 이용객을 대상으로 하는 업종이 발달할 수 있는 입지임. 배후 수요가 안정적인 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 내포신도시 개발 예정지에 위치하여 향후 관공서, 상업시설, 주거시설 등이 확충될 것으로 예상됨. 인근에 삽교읍사무소 내포출장소가 있어 행정 편의성이 좋음.

5.2. 주변 시설

주변은 신도시 개발 지역으로 계획적인 도시 환경을 갖추고 있으며, 현재까지 파악된 정보 상 혐오시설은 없는 것으로 확인됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 명도 진행 시 발생할 수 있는 법적 절차나 명도 저항 가능성은 고려해야 함.

6.2. 물건 관련 리스크

지하 1층 상가라는 점, 그리고 현재 이용 중인 업종("부동산")의 특성을 고려해야 함. 신도시 개발 초기 단계에서는 상권 활성화 속도가 예상보다 더딜 수 있으며, 이는 임대 수익에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 내포신도시 개발 호재를 기반으로 미래 가치 상승이 기대되는 근린상가 물건임. 교통 및 행정 편의성이 양호하며, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됨. 다만, 지하 층 상가의 특성과 신도시 초기 상권의 불확실성은 감안해야 함.

8. 투자 포인트

* 도청 이전 신도시 개발 예정지로 미래 가치 상승 기대

* 주변 근린생활시설 및 관공서 접근성 용이

* 인수되는 권리 없어 명확한 권리 관계

* 적정 감정가 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 없어, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본 물건의 향후 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함. (구체적인 입찰가 산정은 별도 심층 분석이 필요함).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.