나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12764 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 어룡리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 어룡리 소재 '어룡저수지' 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 전, 답, 농가주택 등이 밀집되어 농촌지대로서, 북측 인근에는 '천안북부 BIT산업단지'가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고 서측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 지상에 단독주택이 소재하고 일부는 '도로 등으 로 이용중인 것으로 추정됨.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3M 내외의 포장된 도로에 접하며 본건 토지 일부가 도로로 이용중인 것으 로 추정됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍17(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부 터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도','사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) 세멘벽돌조 세멘기와즙 단층 건물 [사용승인일 : 1982.12.26] 외 벽 : 치장벽돌 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 마루 및 장판, 타일 등 창 호 : 목재 및 샷시창호 ▶ 부합물 및 종물 별첨 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(2) : 단독주택 기호(ㄱ) : 창고 및 화장실 등 기호(ㄴ,ㄷ) : 창고 기호(ㄹ) : 창고 및 차양 등 기호(ㅁ) : 차양

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-5(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉤)은 매각 포함하나, 저온창고는 평가 및 매각 제외.
2. 대지의 일부가 주변 주택의 진입로로 이용되는 것으로 추정됨.
3. 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등을 통하여 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2025타경12764 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성환읍 어룡리 257-5번지이며, 신 주소는 충청남도 천안시 서북구 어룡1길 57-4 (성환읍 어룡리)입니다.

용도는 단독주택이며, 토지 면적은 304.00㎡(약 91.96평)이고 건물 면적은 67.41㎡(약 20.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 감정가는 122,608,230원입니다.

건물은 세멘벽돌조 세멘기와즙 단층으로, 1982년 12월 06일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 '어룡저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 농가주택이 밀집된 농촌 지역입니다.

북측 인근에는 '천안북부 BIT산업단지'가 소재하여 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 서측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 상황은 보통입니다.

남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등도 해당 사항 없습니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 성환농업협동조합의 근저당권(36,000,000원)입니다.

현재 강제경매 신청 채권자는 이동호이며, 2025년 11월 25일 강제경매 개시결정(7,432,509원) 등기 되었습니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 36,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 주거지대로서, 주변에는 전, 답, 농가주택 등이 분포하고 있습니다.

북측 인근의 '천안북부 BIT산업단지'는 지역 경제 활성화 및 잠재적 수요층 증가에 기여할 수 있습니다.

다만, 현황상 농촌 지역으로 상업 시설의 발달 수준은 낮으며, 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 추정됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등과 같은 공동주택보다는 단독주택 위주의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

차량 접근이 가능하고 버스 승강장이 인근에 있어 교통을 통한 편의시설 접근이 가능합니다.

주변 환경은 농촌 지역 특유의 조용한 분위기를 가집니다.

다만, 상세한 생활 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 대상에 포함되는 제시외 건물(2-1 내지 2-5)이 있으나, 저온창고는 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 대지의 일부가 주변 주택의 진입로로 이용되는 것으로 추정되어, 토지 이용과 관련한 경계 분쟁 또는 사용 수익 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 정확한 경계 및 면적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물이 1982년 준공되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 약 304㎡의 토지와 67.41㎡의 단독주택으로 구성되어 있습니다. 1982년에 건축된 노후 주택이지만, 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물들이 있으며, 주변의 BIT 산업단지 인접은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다. 다만, 토지 일부의 진입로 이용 추정, 정확한 경계 확인 필요성 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 성환읍 지역의 잠재적 개발 가능성과 BIT 산업단지 인접 효과를 기대할 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치와 노후 주택의 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해볼 수 있습니다.

* 적정 가격에 낙찰받을 경우, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 122,608,230원입니다. 주변 시세 및 본건의 토지, 건물 규모, 건축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 것으로 예상됩니다.

본건의 토지면적(약 92평)과 건물면적(약 20평), 그리고 노후 건물의 상태를 감안하면, 권리 관계상 인수되는 부담은 없는 상황입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 토지 가치를 평당 약 25만 원으로 가정 시, 토지 가치만 약 2,300만 원으로 추정됩니다. 건물 가치는 노후도를 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 형성될 가능성이 있으며, 약 1억 4백만 원에서 1억 1천 6백만 원 사이에서 결정될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 1억 1천 5백만 원 내외를 예상 입찰가로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 외부 시세 및 예상치이며, 실제 경매 진행 시 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.