나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12784 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 도장리 69 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 도장리 소재 "도장초등학교" 동측 근거리에 위치하며 주위는 자연림, 농경지, 중소규모의 공장 등으로 이루어진 농촌지대로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하나 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공장용지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 북측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면14(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한 구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (공장설립승인지역 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 가동: 철골조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인: 2000.07.24) - 내·외벽: 판넬, 철판 잇기 마감. - 바닥: 페인팅 등 마감. - 창호: 새시창호임. 기호(4) 나동: 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서 (사용승인: 2000.07.24) - 외벽: 사이딩판넬 마감. - 내벽: 벽지, 페인팅, 타일 등 마감. - 바닥: 장판지, 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(3) 가동: 공장으로 이용중임. 기호(4) 나동: 사무실, 식당(주방)으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 전기설비 등이 되어 있음. 기호(4): 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3)에 쇠파이프구조의 차양(창고)과 기호(4)후면에 쇠파이프조의 창고가 소재하며, 지상에 컨테이너 1동이 소재함. (후첨 '지적및건물개황도','사진용지' 참고)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 의뢰목록 중 기호(5)건물은 현재 철거된 상태임.

물건 비고

1. 일괄매각. 지상 소재 포장, 울타리 및 수목, 제시외 3-1 및 4-1 창고(감정평가서상 ㉠㉡) 매각 포함.
2. 정확한 경계 등은 측량을 통하여 확인이 필요함.
3. 목록 ④ 지상 소재 컨테이너 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12784 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

감정가: 금1,159,220,000원

작성일: 2026년 9월 9일

1.2. 소재지 및 토지

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 도장리 69

토지면적: 3,062.00㎡ (약 926.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

이용상태: 공장용지로 이용 중인 2필지 일단의 부정형 토지

도로접합: 북측 2차선 포장도로에 접함

1.3. 건물

건물면적: 501.00㎡ (약 151.55평)

건물 제시외면적: 158.40㎡

구조:

기호(3) 가동: 철골조 판넬지붕 단층 건물 (사용승인: 2000.07.24)

기호(4) 나동: 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층 건물 (사용승인: 2000.07.24)

이용상태:

기호(3) 가동: 공장

기호(4) 나동: 사무실, 식당(주방)

설비내역: 전기, 위생, 급배수 설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,159,220,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 포장, 울타리, 수목, 제시외 창고 (3-1, 4-1)

매각 제외 사항: 목록 ④ 지상 컨테이너

1.5. 주의사항 및 특이사항

특이사항: 중복 사건

주의사항:

1. 정확한 경계 확인을 위해 측량 필요

2. 임대관계 미상

3. 목록 ④ 지상 컨테이너는 평가 및 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 도장리 소재 "도장초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 중소규모의 공장 등으로 이루어진 농촌 지대임. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 여건은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 시 제한사항을 확인할 필요가 있음.

2.4. 도로 접근성

토지의 북측으로 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 비교적 용이한 조건을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 등기부상 근저당권(을19, 중소기업은행, 2021.04.26 접수, 600,000,000원)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상 근저당권(을17, 중소기업은행, 2021.04.26 접수, 600,000,000원) 또한 동일하게 말소기준권리임.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 근저당, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타남 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 건물 감정평가요항표에 "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에서 임대관계는 미상이라고 명시되어 있으며, 토지 감정평가서에서도 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 경우라도 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,269,011,700원

건물 등기부채권 총액: 1,081,492,055원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 천안시 동남구 목천읍 도장리 일대는 자연림과 농경지가 혼재된 지역으로, 중소규모 공장들이 입지하고 있어 전반적으로 농촌 지역의 산업 활동이 이루어지는 특성을 보임. 상업 및 주거 시설보다는 산업 활동에 적합한 환경임.

4.2. 공장 입지 적합성

도로 접근성이 양호하고 공장 설립이 가능한 지역에 위치하여, 중소규모 제조업체나 물류 창고 등으로 활용하기에 적합한 입지로 판단됨. 다만, 주변 개발 현황 및 경쟁 공장과의 관계 등을 고려한 추가적인 분석이 요구됨.

5. 생활정보

5.1. 인근 교육 시설

도장초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 확보되어 있음.

5.2. 주변 편의 시설

대규모 상업 시설보다는 지역 내 기본적인 편의 시설 및 농협, 마을회관 등 농촌 지역의 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됨. 상세한 편의 시설은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

해당 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 권리관계 파악에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로, 향후 토지 이용이나 건물 증개축 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 경계 확인 필요성

감정평가서상 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하다고 명시되어 있어, 토지 경계 관련 분쟁 소지를 사전에 차단하기 위한 조치가 요구됨.

6.4. 제시외 물건 관련 유의사항

일부 제시외 창고는 매각에 포함되나, 목록 ④ 지상 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외되므로, 관련 사항은 현장에서 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 공장 용지 및 건물로, 도로 접근성이 양호하며 공장 운영에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있음. 계획관리지역에 속하여 향후 개발 가능성도 일부 존재하나, 중복 사건, 토지 이용 제한, 경계 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 함. 임대 관계 미상인 부분에 대한 명확한 확인이 중요하며, 이를 바탕으로 투자 가치를 신중하게 평가해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 중소규모 공장 운영을 위한 양호한 입지 조건 (차량 접근성, 2차선 도로 접함)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 명확한 권리관계 및 개발 가능성

* 근린에 도장초등학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성 확보

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 금1,159,220,000원임. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크(중복 사건, 임대관계 미상 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 권리관계의 복잡성 및 추후 명도 가능성 등을 충분히 검토해야 함. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있음. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 산정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.