나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12730 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 597 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안버스터미널" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상가주택 등으로 이루어진 도심지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로, 버스터미널 등이 소재 하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지의 남측으로 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부지구), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(천안원광유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로서 (사용승인일: 2002.03.18) - 외벽: 석재, 드라이비트 등 마감. - 내벽: 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1층 주차장과 주차장 일부를 포함하여 주택으로 사용중인 제시외㉠ 이 소재하며, 2층~4층의 발코니, 옥탑의 계단실이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 2-1(감정평가서상 ㉠) 매각 포함.
2. 인접필지(신부동 596) 상의 건물과 맞벽건물이며 1층 주차장, 2층~4층에 소재하는 발코니와 옥탑부분(계단실)은 공부면적에는 포함되지 아니하나 건물사용의 일체성이 있으므로 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12730 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 597

용도: 다가구주택

감정가: 755,886,900원

토지면적: 188.40㎡ (약 56.98평)

건물면적: 327.70㎡ (약 99.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 66.70㎡ (약 20.17평) - 매각 포함

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원정순 (등기부상)

건축물 사용승인일: 2002년 03월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치하며, "천안버스터미널" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상가주택 등이 혼재된 도심 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 간선도로, 천안버스터미널 등이 소재하여 대중교통 이용 및 광역 접근성이 우수합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지의 남측으로 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역) 및 상대보호구역(천안원광유치원)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2009년 06월 10일 접수된 대전.충남양계축산업협동조합의 근저당권(170,400,000원)이며, 본 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 270,400,000원입니다.

소유권이전, 근저당권, 임의경매 등기 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인현황

총 18명의 임차인이 확인되었으며, 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있습니다.

이 중 정 (ZHENGYANZI) 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 270,000원이며, 장 (장욱조) 임차인은 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원입니다.

나머지 임차인들은 보증금 0원 또는 정보가 미상으로 기재되어 있습니다.

제공된 임차인 현황표에 따르면 모든 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 표시되어 있습니다.

다만, 물건의 특이사항 및 특수물건 정보에는 '대항력있는임차인'이 있다고 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금 총액은 0원으로 집계되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 천안버스터미널 인근에 위치하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 상가주택 등이 다수 분포하여 상권 형성이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 지역 개발 계획

천안버스터미널 주변은 교통의 요지로서 지속적인 상권 및 생활 편의시설 개발이 이루어질 가능성이 높습니다. (구체적인 개발 계획은 추가 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

천안버스터미널을 중심으로 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 백화점, 마트, 병원 등 각종 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5.2. 교육시설

인근에 천안원광유치원이 소재하고 있으며, 주거지역으로서 초, 중, 고등학교 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 존재 여부

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는임차인'이 있다고 명시되어 있으나, 상세 임차인 현황표에서는 모든 임차인의 대항력이 '없음'으로 표기되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 지연 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 사용의 일체성 관련 사항

인접 필지의 건물과 맞벽건물이며, 공부 면적에 포함되지 않은 1층 주차장 일부, 2층~4층 발코니, 옥탑 계단실 등이 건물 사용의 일체성으로 인해 평가에 포함되었습니다. 이는 실제 이용 면적 및 구조 파악 시 고려되어야 합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

감정평가서상 ㉠으로 표시된 제시외 건물 2-1이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 명도 관련 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본 토지는 상대보호구역에 해당하여, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 핵심 교통 요지인 천안버스터미널 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 감정가는 7억 5천여만 원으로, 총 채권액 2억 7천여만 원 대비 높은 편입니다. 다만, '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 상반된 정보 표기가 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 사실 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 제시외 건물 및 부합물 등이 매각에 포함된 점, 인접 건물과의 관계 등도 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 천안버스터미널 인근의 우수한 교통 및 상권 접근성

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 다가구주택 용도

* 감정가 대비 낮은 총 채권액으로 인한 낙찰 후 시세차익 기대 가능성

* 주거용 건부지로의 토지 이용 적합성

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 불확실성이 리스크로 존재합니다. 감정가는 755,886,900원이며, 말소기준권리 포함 총 채권액은 270,400,000원입니다.

현 시세 및 시장 상황, 본건의 명도 난이도 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 총 채권액 대비 일정 비율 이상의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 수익률 확보와 리스크 감안 시, 감정가의 약 60% ~ 70% 수준인 450,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 명확화 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.