나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503904 [1] 대전광역시 서구 복수동 1004 복수센트럴자이 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 복수동 소재‘대전서부경찰서’남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 27층 건물내 5층 501호로서, (사용승인 : 2019.08.27.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지외곽으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 기타용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(2008-10-24)(복수동1구역주택재재발정비사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-02-13)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2008-10-24)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503904 (1)

소재지: 대전광역시 서구 복수동 1004 복수센트럴자이 103동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 476,000,000원

토지면적: 54.31㎡ (약 16.43평)

토지지분: 54.310399999999994㎡ (약 16.43평)

건물면적(전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

분양면적: 제시된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

건물지분: 84.9244㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 복수센트럴자이

- 동/호: 103동 5층501호

- 사용승인일: 2019.08.27.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

- 총 층수: 27층

- 총 세대수: 1102세대

- 주차 대수: 1442대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 복수동 소재 ‘대전서부경찰서’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 외곽으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 공동주택용지, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역에 해당합니다.

1.1. 1.주변시설

* 교육시설: 복수초등학교, 복수중학교, 삼육중학교, 삼육고등학교 등이 인접해 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다. 대전천변 이용이 용이합니다.

* 행정/치안시설: 대전서부경찰서, 복수동행정복지센터, 우체국 등이 인근에 위치하여 행정 및 치안 서비스 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 해당될 수 있습니다.

* 말소기준권리: 2022년 6월 23일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (채권최고액 600,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 강 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 복수센트럴자이 아파트는 대전 서구의 대표적인 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 기능이 잘 발달된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트 구조의 27층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 주요 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 기타 참고사항: 본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 점유자 부재로 인한 내부 확인 불가로 인해 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다. 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 대로3류(저촉), 완충녹지(저촉) 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 복수동에 위치한 복수센트럴자이 아파트로, 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 속합니다. 건물 상태는 신축 연식 대비 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인이 불가한 점은 주의가 필요합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리나 인수해야 할 임차인은 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대전 서구의 주요 주거 지역에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리 관계: 인수해야 할 부담이 되는 권리나 임차인이 없어 명확합니다.

* 잠재력: 지역 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 건의 감정가는 476,000,000원이나, 주변 아파트 시세 조사 결과 84㎡ 타입의 실거래가 및 호가가 3억 8천만 원에서 4억 4천만 원 사이를 형성하고 있습니다. 이에 따라 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 시세 조사, 현장 방문, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.