나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503976 [1] 대전광역시 서구 관저동 999 원앙마을4단지 404동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 '관저1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 지상 25층 중 제404동 제9층 제906호로서 사용승인일 : 1997.7.3. 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로 및 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

관저동 999 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저지구택지개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2019-01-31)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(건양대학교 부속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(건양대학교대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(관저중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(관저초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(관저초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503976 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 관저동 999 원앙마을4단지 404동 9층906호

1.3. 용도

아파트

1.4. 면적

토지면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

토지 지분면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물 지분면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

1.5. 전용면적 및 분양면적

전용면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

분양면적: 제공된 정보 내에서 특정하기 어려우나, 건물면적과 동일한 49.59㎡로 간주할 수 있습니다.

1.6. 건축물 정보

건축연도: 1997년 7월 3일 사용승인

총층수: 25층

해당층: 9층

1.7. 감정가

171,000,000원

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 '관저1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 대체적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측 약 35미터, 동측 약 30미터, 서측 약 25미터 폭의 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류

부동산 임의경매

3.2. 채권자

이OO

3.3. 말소기준권리

을7. 근저당권, 농협은행주식회사, 2018년 02월 28일 접수, 채권금액 82,800,000원.

본 경매 사건은 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계 미상입니다.

임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 미상 여부에 따라 추가적인 명도 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 근린생활시설 및 행정복지센터 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 3개월간 원앙마을4단지 49.59㎡ (약 15평) 면적의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 24일: 145,000,000원 (7층, 직거래)

* 2026년 6월 13일: 155,000,000원 (24층, 직거래)

4.3. 평균 시세

최근 49.59㎡ 면적의 평균 실거래가는 약 150,000,000원 수준입니다.

4.4. 감정가 대비 시세 평가

본 물건의 감정가는 171,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(150,000,000원)보다 약 21,000,000원 가량 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

현재 '아파트'로 이용 중입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 25층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 위생, 급배수, 소방, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 인근 편의시설 및 교육 환경

* 주변에 근린생활시설이 있어 편리하게 생활할 수 있습니다.

* 인근 학교로는 건양대학교 부속유치원, 건양대학교 대전캠퍼스, 관저중학교, 관저초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 차이

감정가가 최근 실거래가 상단 금액보다 높아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도

1997년 사용 승인된 건물로, 현재 29년차를 맞이하고 있어 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 관저동에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점, 임대 관계가 불분명하여 명도 리스크가 있을 수 있다는 점, 그리고 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 아파트

* 편리한 교통 접근성 및 생활 편의 시설 인접

* 인근 교육 시설 확보

9. 예상 입찰가

최근 49.59㎡ 면적의 실거래가(145,000,000원 ~ 155,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

현 시세 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 145,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 최고가 실거래가 수준이며, 향후 명도 및 기타 부대 비용을 고려한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.