나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

상가임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12751 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 408,000,000원

토지면적: 12.71㎡ (약 3.84평)

건물면적: 57.68㎡ (약 17.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (이하 농OOOOOOO)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 정비된 택지지대 내 상업·업무지대에 속합니다.

1.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 도로상태

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로(중로3류, 폭 12~15m)에 접하는 각지입니다.

1.4. 토지이용계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 건물 개요

1.1. 구조 및 현황

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 10층, 지하 3층 규모의 건물 내 1층에 소재한 구분건물입니다.

* 사용승인일은 2015년 08월 26일입니다.

* 외벽은 미장석재타일붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

1.2. 이용상태

* 평가일 현재 1층 본건은 '공실(빈집) 상태'로 파악됩니다. 이는 영업 중이던 임차인들이 철수한 것으로 추정됩니다.

* 2층 및 3층은 출입이 봉쇄되어 있으며, 승강기가 해당 층에 서지 않아 접근이 제한적입니다.

* 근년 경매감정평가서에 따르면, 301호와 302호 사이 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어, 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 설비내역

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 공용 설비가 갖추어져 있습니다.

* 지하 3개층 주차 공간이 마련되어 있으나, 차량 진출입 시 리프트 이용에 따른 번거로움으로 활용도가 낮은 것으로 관측됩니다.

4. 권리분석

1.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-18

* 확정일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 상가임대차관계 미상의 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

1.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을10 (2022-05-25) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기, 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등기가 다수 존재합니다.

* 마지막 소유권 이전은 2022-02-15 (주식회사원앤큐)이며, 이는 임의경매(2019타경15495)로 인한 매각 결과입니다.

* 본건 임의경매 개시 결정 등기(2025-11-27)는 농업협동조합자산관리회사에 의해 접수되었습니다 (사건번호 2025타경12751).

* 가압류(서울보증보험주식회사) 등기 역시 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,142,829,457원

1.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-07

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

* 비고: 상가임대차 관계가 불확실한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 상권분석

1.1. 상업·업무지대

본건은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지(천안백석그린빌 2단지 아파트)가 인접하여 배후 수요가 예상됩니다.

1.2. 건물 규모 및 용도

천안베스트빌1차는 2015년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물로, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합된 용도로 사용되고 있습니다. 본건은 이 중 근린생활시설 용도입니다.

6. 생활정보

1.1. 주변 시설

"천안백석그린빌 2단지 아파트"가 인접하여 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.2. 잠재적 환경 고려사항

천안시 백석동 일대에 생활폐기물 소각시설이 위치하고 있으며, 과거 해당 시설 건립 및 운영과 관련하여 지자체 간, 주민 간 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 해당 소각시설이 본건 소재지로부터 직접적인 위해를 가할 정도의 근접성에 있다는 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 상가임대차 관계 미상 임차인 존재: 채무자 소유가 아닌 임차인이 존재할 경우, 명도에 대한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 호별 경계 훼손 가능성: 인접 호실 간 벽체 철거 가능성이 있어, 향후 건물 관리 및 유지 보수에 관한 분쟁 소지가 있습니다.

* 현재 공실 상태: 평가일 기준 공실 상태로, 임차인 확보를 위한 추가적인 마케팅 및 공실 기간 동안의 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지하 주차장 이용 불편: 리프트 방식의 지하 주차장은 이용 편의성이 낮아 차량 이용자들의 만족도를 저하시킬 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 상업·업무지대에 위치한 근린상가로, 접근성과 배후 주거 단지가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 불확실한 임차인과 건물 내부 경계 훼손 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 정비된 택지지대 내 상업·업무지구에 속하여 기본적인 상권 유입 가능성이 있습니다.

* 접근성: 중로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 408,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 명도 가능성, 공실 해소 능력 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.