나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503935 [1] 대전광역시 동구 가양동 652-1 대주파크빌 105동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '대전흥룡초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '대주파크빌 제105동 제11층 제1103호‘로서 주위는 아파트, 노선 상가, 주택 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 지하1층 지상20층 중 제105동 제11층 제1103호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1) : 아파트 1세대(거실1, 주방/식당1, 방3, 욕실2, 현관1, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 형상의 완경사지로 6필 일단의 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 남서측으로 왕복 6차선 포장도로, 남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북서측으로 중로, 북동측으로 세로의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

가양동 652-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(가양75)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 가양동 653-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(대전도시철도 2호선 신설에 따른 도시철도와 중복결정)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-257)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 가양동 654 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-09-13)(대로3-157(대고 제2024-222호))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대전도시철도 2호선 신설에 따른 도시철도와 중복결정)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 가양동 655-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-09-13)(대로3-157(대고 제2024-222호))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(가양75)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 가양동 656-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(가양75)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 가양동 658 :도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-09-13)(대로3-157(대고 제2024-222호))(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대전도시철도 2호선 신설에 따른 도시철도와 중복결정)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-257)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재로 내부 등은 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등에 의거 확인 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503935 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 652-1 대주파크빌 105동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.3158㎡ (약 10.08평)

건물면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

건물지분: 81.1171㎡ (약 24.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

아파트 정보:

대주파크빌 아파트, 2006년 1월 12일 사용승인

전용면적: 81.1171㎡ (약 24.54평)

총 20층 중 11층에 위치

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕

내부: 거실 1, 주방/식당 1, 방 3, 욕실 2, 현관 1, 발코니 등

1.2. 입지조건

대전광역시 동구 가양동에 소재하며, '대전흥룡초등학교' 남동측 인근입니다.

주위는 아파트, 노선 상가, 주택 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난합니다.

아파트 단지는 남서측 왕복 6차선, 남동측 왕복 4차선, 북서측 중로, 북동측 세로의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로가 잘 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 해당 필지는 소로, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 이OO입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2015년 10월 16일자 으뜸새마을금고의 근저당(을7)입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 283,713,104원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등에 의거하여 확인하였습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 가양동 일대는 아파트 단지, 노선 상가, 주택이 어우러진 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 대전흥룡초등학교가 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주요 도로에 접해 있어 상업 시설 접근성도 어느 정도 확보된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

교육: 대전흥룡초등학교가 인근에 있어 학군으로 고려될 수 있습니다. 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있습니다.

편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주변 상가 및 주택가로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 여러 용도지역 및 구역(제3종일반주거지역, 대로/중로/소로 접함, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역)이 중복 지정되어 있어 향후 재건축이나 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2006년으로, 비교적 연식이 있는 편에 속합니다.

임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

현재까지 제공된 정보 및 공개된 지도 서비스 상에서 인근에 혐오 시설에 대한 언급이나 표시는 발견되지 않았습니다. 다만, 최종 확인 시에는 직접적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 대주파크빌 아파트 경매 건으로, 전용면적 81.12㎡(약 24.5평)의 방 3개, 욕실 2개 구조입니다.

권리 관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으며, 단지 내 편의 시설 및 교통 환경도 양호한 편입니다.

다만, 건물 연식, 일부 토지 이용 제한 가능성, 임대 관계 미상 등의 요소를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 없습니다.

대전 동구 지역의 안정적인 주거지에 위치하며, 전용 81.12㎡의 선호도 높은 면적입니다.

아파트 단지 내 다양한 편의 시설이 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

최근 실거래가 정보 (국토교통부 자료 기반, 2026년 3월-6월):

- 81.1171㎡, 14층: 280,000,000원

- 81.1171㎡, 17층: 260,000,000원

- 63.1748㎡, 7층: 225,000,000원

본 물건은 전용면적 81.12㎡, 11층에 해당합니다. 최근 동일 면적의 거래가는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이입니다. 감정가는 2억 9천만원으로 최근 시세보다 약간 높게 책정되었습니다.

종합적으로 고려 시, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 범위를 참고하여 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰가 산정 시에는 현 시세, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.