나이스옥션 법원경매 천안 2025타경810 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시민체육공원" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 번화한 상가지대로서 제반 입지여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2 층 지상 6층 건물(사용승인일 2006. 9. 6.)로, - 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등, - 기호 1 내부: 일부 인테리어 마감, 벽지마감(방), 타일마감(욕실) 등 바닥: 장판깔기, 타일 마감 등 창호: 주로 PVC 이중창호 등 - 기호 2, 3 내부: 몰탈위 페인팅 등 바닥: 데코타일, 일부 타일 마감 등 창호: 철체창호 등

이용상태

- 본건 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실임. - 기호 1 일부는 주거 시설(방, 욕실 등)을 갖추고 있음.

설비내역

전기, 위생ㆍ급배수ㆍ급탕설비, 소화, 승강기 및 주차설비, 도시가스공급설비 등이 있으며, 관리상태는 대체로 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 15m의 도로와 각 접하고 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

- 귀 평가명령 (기호 1~3) 차례대로 사무소, 당구장, 이(미)용원이나, 본건 모두 건축물대장장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임. - (기호 1,2)는 벽체 구분없이 사용 중임(벽체 복구는 용이할 것으로 보이나, 확인을 요함). - 건축물대장상 (기호 2)에 내부계단설치가 되어있다는 기재 등 있으나 현황 내부계단은 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 구체적인 임대관계는 미상이며 본건 모두 장기간 공실상태였던 것으로 탐문조사됨. - 관리자에 따르면 2025. 2. 기준 미납 관리비가 약 1350만원이라고 함.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 제2종근린생활시설이며, 일부 주거 시설(방, 욕실)을 갖추고 있음
- 목록 2 건축물대장상 내부 계단설치가 되어 있다는 기재가 있으나, 현황 내부계단은 없음
- 목록 1, 2는 벽체 구분없이 사용 중임
- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 천안시 서북구 불당동 736, 3층 301호

1.2. 건물 개요

용도: 근린상가

건축년도: 2006년 9월 6일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 6층 건물

전체 건물 면적: 2996.7㎡ (약 906.53평)

대지 면적: 596.8㎡ (약 180.55평)

건축 면적: 415.95㎡ (약 125.71평)

건폐율: 69.7%

용적률: 356.91%

총 호수: 13호

1.3. 토지 개요

토지 면적: 88.44㎡ (약 26.75평)

토지 지분: 88.44㎡ (약 26.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 물건 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 면적: 240.43㎡ (약 72.74평)

건물 지분: 240.43㎡ (약 72.74평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

감정가: 641,000,000원

1.6. 경매 정보

사건번호: 천안지원 2025타경810 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시민체육공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 번화한 상가지대로서 제반 입지여건이 양호합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 정방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통환경은 보통시됩니다.

본건 서측 및 북측으로 폭 15m의 도로와 각 접하고 있어 도로 관리 상태가 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 청OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 강희정 외 1명 (2006-09-18)

* 공유자전원지분전부이전: 신응식 (2010-10-20)

* 소유권이전: 주식회사엔제이 (2012-06-19)

* 소유권이전: 연규문 (2013-11-20) (임의경매로 인한 매각: 2013타경2992)

* 근저당권: 청양농업협동조합 (2022-06-17, 금696,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 김규호 (2022-07-04, 금200,000,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2023-10-11, 금10,430,667원)

* 가압류: 오케이저축은행 (2023-11-27, 금7,857,331원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-02-20)

* 가압류: 농협은행 (2024-03-25, 금9,143,230원)

* 압류: 천안시 (2024-10-10)

* 임의경매개시결정: 청양농업협동조합 (2025-11-26, 금686,920,382원) (대전지방법원 천안지원 2025타경810)

총 등기부채권 금액은 923,431,228원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 청양농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

지상권은 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차관계 미상의 임차인이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 번화한 상가지대로서 입지여건이 매우 양호합니다.

"천안시민체육공원"과 인접하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 및 호실 현황

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 주된 용도는 위락시설 및 근린생활시설입니다.

본건은 3층 301호로, 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도입니다.

건물의 3층 301호는 실제 면적이 240.43㎡ (약 72.74평)입니다.

현재 본건은 공실 상태입니다.

4.3. 현황 및 공부 상 차이

건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 본건(목록 1)의 경우 일부 주거 시설(방, 욕실)을 갖추고 있습니다.

목록 2(건축물대장상)에는 내부 계단 설치가 기재되어 있으나, 현황상 내부 계단은 없는 것으로 파악됩니다.

목록 1과 2는 벽체 구분 없이 사용 중입니다. (벽체 복구는 용이할 것으로 보이나, 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 남측 인근에 "천안시민체육공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 지역은 활성화된 상업 및 업무 지구로 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

본건 주변에서 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재할 수 있습니다.

해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 현황 및 공부 상 차이

건축물대장상 기재 내용과 실제 현황 간의 차이(내부 계단 유무, 벽체 구분 등)가 존재합니다.

이는 추후 건축물대장 시정 또는 원상복구 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

6.3. 관리비 미납

2025년 2월 기준 미납 관리비가 약 1,350만원에 달하는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 관리비는 없으나, 추후 납부 주체 확인 및 정산이 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물 전체의 경매 진행 상황 및 낙찰 여부에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

또한, 채권 총액이 감정가를 초과하여 낙찰가에 따라 채권 잔액이 남을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동의 번화한 상업지구에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

천안시민체육공원 인근이라는 점과 우수한 교통망은 잠재적인 가치를 높입니다.

하지만, 현재 장기간 공실 상태이며, 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재할 가능성이 있다는 점은 명도 및 투자 회수 과정에서 주의가 필요합니다.

건축물대장과 현황 간의 일부 차이점, 그리고 상당한 금액의 미납 관리비 또한 고려해야 할 사항입니다.

공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 상권 입지: 천안시 불당동의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 공실률 대비 낮은 감정가 가능성: 현재 공실 상태이나, 향후 정상적인 임대가 이루어질 경우 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 천안시민체육공원 인접: 쾌적한 환경과 더불어 공원 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 권리 분석: 본 건의 경우 말소기준권리 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인과의 명도 협상 비용, 미납 관리비 등을 고려해야 합니다.

* 시세 조사: 해당 지역 상가의 현재 시세, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가를 면밀히 조사해야 합니다.

* 공실률 및 임대료 수준: 현재 공실 상태이며, 향후 예상되는 임대료 수준과 공실 기간 등을 감안해야 합니다.

* 명도 예상 비용: 임차인이 존재할 경우, 명도까지 소요되는 시간과 명도 비용(이사비 등)을 예측해야 합니다.

* 투자 수익률: 예상 임대 수익 및 향후 시세 차익을 고려한 투자 수익률을 목표로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 641,000,000원이지만, 위에 언급된 제반 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

* 임차인이 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 임대차관계 미상의 임차인이 있다면 해당 보증금이나 차임이 미상이더라도 대항력 유무를 반드시 확인하고, 이를 잠재적 인수 비용으로 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.