나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503873 [1] 대전광역시 서구 괴정동 418 한신아파트 103동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 “대전괴정고등학교” 북동측 인근에 위치하며 주위는 대규모아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대전광역시 도시철도1호선 탄방역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 현황 “한신아파트건부지” 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 소재 부지 북측으로 왕복8차선 및 서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 광로2류(폭50m~70m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육환경보호에관한법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경보호에관한법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(백운초등학교)<교육환경보호에관한법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경보호에관한법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

대전지방법원 2025타경503873 (1)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 괴정동 418 한신아파트 103동 8층805호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

334,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적

47. 34㎡ (약 14.32평)

1.5. 2. 건물 면적

84. 92㎡ (약 25.68평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

케이드래곤대부주식회사 (등기부상 확인됨)

1.9. 건물 정보

1.9. 1. 아파트명

한신아파트

1.9. 2. 사용승인일

1991년 11월 20일

1.9. 3. 해당 동/층

103동 8층 (총 15층)

1.9. 4. 준공 연도

1991년

2. 1.1. 입지조건

2.1. 1.1.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 “대전괴정고등학교” 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 1.1.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 대전 도시철도 1호선 탄방역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 1.1.3. 도로 상태

본 건 소재 부지는 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 1.1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(백운초등학교), 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

3.1. 1.2.1. 말소 기준 권리

을13 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2014년 2월 10일 접수, 120,000,000원)입니다.

3.2. 1.2.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 1.2.3. 임차인 현황

임차인: 스카이파이낸셜대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 1.2.4. 등기부 채권 총액

총 489,807,237원으로 파악됩니다.

4. 1.3. 상권분석

4.1. 1.3.1. 주거지 중심 상권

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 1.3.2. 학군

대전괴정고등학교, 백운초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 1.4. 생활정보

5.1. 1.4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 한신아파트

주소: 대전광역시 서구 괴정동 418

총 세대수: 542세대

최고 층수: 15층

주차 대수: 총 385대 (세대당 약 0.71대)

5.2. 1.4.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 있습니다.

주변 편의시설 및 마트, 병원 등은 탄방역 상권을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1.5.1. 건축 연도

1991년 준공으로 비교적 오래된 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 1.5.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동의 주거 중심지에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축 연도가 오래되었다는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 1.7. 투자 포인트

8.1. 1.7.1. 우수한 입지

대전 도시철도 1호선 탄방역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로에 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

주거지대 내 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

8.2. 1.7.2. 권리 분석의 명확성

말소기준 권리 확인 결과, 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

8.3. 1.7.3. 적정 감정가

감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어, 시세 대비 합리적인 시작점으로 판단됩니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적(84.92㎡)의 11층 매물이 2026년 6월 19일에 328,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 334,000,000원입니다.

이를 종합해 볼 때, 본 건의 적정 입찰가는 시세 및 감정가 수준인 320,000,000원에서 330,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 경매 시장의 경쟁 상황 및 응찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.