나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12755 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 992 청당코오롱하늘채 104동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 300 소재 "천안청당초등학교" 서측 인근에 위치한 청당코오롱하늘채 아파트 제104동 제3층 제301호로, 주위는 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 교통 사정 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 22층 지하2층 건물 중 제104동 제3층 제301호로 (사용승인일 :2019.12.30.) 외벽은 몰탈 위 페인팅 내벽은 벽지 및 타일 마감 창호는 샤시 마감.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실2, 발코니)로 사용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기설비, 소화전 설비 및 지하 주차장 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며 아파트 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로, 북측 및 동측으로 소로인 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1368)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(접함), 중로3류(폭 12m∼15m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안청당초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12755 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 992 청당코오롱하늘채 104동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 320,000,000원

건물면적: 71.33㎡ (약 21.58평)

토지면적: 41.21㎡ (약 12.46평) (토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년 12월 30일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 22층 중 3층

세대수: (단지 내 총 1,534세대)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위 환경

본건은 천안청당초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 도로 상태

본건 남측으로 중로, 북측 및 동측으로 소로에 접하여 차량 접근 및 통행에 불편함이 없습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로, 중로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안청당초등학교), 준보전산지, 중점경관관리구역 등의 제한이 있으나, 통상적인 주거용 아파트 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

소유권: 김종완 (2020-02-18 소유권 보존)

근저당 (말소기준권리): 오에스비저축은행 (2022-09-16, 360,000,000원)

임의경매개시결정: 에프에스비2506유동화전문 (2025-11-24, 323,861,633원)

등기부채권 총액: 360,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수사항 없음)

인수 보증금: 0원 (매수인이 인수할 보증금 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대사항은 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청당동 일대는 학교, 주거단지, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 단지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니로 구성된 일반적인 아파트 구조를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 신축급 아파트로, 위생 및 급배수, 승강기, 전기, 소화전, 지하 주차장 등의 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 양도 등이 이루어진 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 일반적인 경매 절차에 따릅니다.

* 임대사항 미상 및 내부 확인 곤란: 현재 임대차 관계가 불분명하고, 내부 확인이 어려워 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 제약이 있습니다. 경매 진행 및 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태와 점유 현황을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 용도지역 및 구역 제한 사항이 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 재건축 시에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 청당동에 소재한 청당코오롱하늘채 아파트 104동 3층으로, 2019년 준공된 신축급 아파트입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 내부 구조 역시 일반적인 3인 이상 가구가 거주하기에 적합합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대사항 미상 및 내부 확인 곤란이라는 리스크 요인이 존재하므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트여서 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 생활 편의 시설을 누릴 수 있습니다.

* 양호한 입지: 학교, 상업 시설, 주거 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 용이하고 안전합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 유사 면적 아파트 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 면적(71.33㎡)의 실거래가는 2024년 5월 기준 3억 3,800만원 ~ 3억 4,200만원 수준으로 확인되었습니다. 또한, 해당 단지의 평균 거래가가 3.3억 내외이며, 최근 가격대는 3.6억까지 형성된 사례가 있습니다.

감정가가 3.2억인 점을 고려할 때, 현재 시세와 비교하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준, 즉 약 2억 8,800만원 ~ 3억 2,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사를 통해 파악되는 내부 상태, 점유 현황, 그리고 경매 당시의 경쟁 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 검색된 일부 시세 자료를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰가 산정 시에는 보다 면밀한 시장 조사와 현장 답사가 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.