나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12720 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 107동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 북측 인근에 위치하는 광명 아파트(총8개동 990세대) 107동 4층 403호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 단독(다가구)주택 , 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장 및 전철역(봉명역 , 쌍용역) 등이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물중 4층 403호 (사용승인일 : 1993.11.24) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 출입문 통제설비, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(광명아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측, 동측 등으로 포장된 광대로 및 세로, 소로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(젤라유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안미라초 등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시가 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12720 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 107동 4층 403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 4층 403호

사용승인일: 1993년 11월 24일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 261,000,000원

토지면적: 47.56㎡ (약 14.38평)

토지지분: 47.562㎡ (약 14.38평)

건물면적: 125.61㎡ (약 37.99평) - 공급면적 기준

건물지분: 125.61㎡ (약 37.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '천안미라초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 총 8개 동, 990세대로 구성된 광명아파트 단지 내 107동 4층에 해당합니다. 주변은 아파트 단지와 학교, 단독(다가구)주택, 그리고 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 전철역(봉명역, 쌍용역)이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 4월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(146,240,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

등기부상의 총 채권액은 160,670,197원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 현재 점유 및 거주 상황은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 경매 절차를 통해 이러한 권리들은 말소될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 실제 취득 시점에 해당 권리의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 쌍용동 일대는 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역으로, 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에는 천안미라초등학교가 위치해 있어 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 중학교 및 고등학교도 소재하여 교육 여건이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성을 고려할 때 시내 중심지로의 이동도 용이합니다.

5.3. 주거 환경 (아파트 단지 정보)

광명아파트는 1993년에 사용 승인된 단지로, 총 8개 동 990세대로 구성되어 있습니다. 지하 주차장(25대) 및 지상 주차장(6대)을 포함한 총 362대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 외 리스크

제공된 자료 상 유치권 등 특별한 법적 리스크는 확인되지 않았습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 노후도

본건이 속한 광명아파트는 1993년에 준공되어 비교적 노후된 아파트 단지에 해당합니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 천안시 서북구 쌍용동 광명아파트 107동 403호는 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 1993년에 준공된 노후 아파트이며, 최근 실거래가 데이터는 본건 공급면적(125.61㎡)보다 작은 면적(84.56㎡, 59.93㎡) 기준으로, 본건의 감정가(261,000,000원)와는 상당한 차이를 보이고 있습니다. 따라서, 현장 조사 및 개별적인 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 서북구 내의 아파트 물건으로, 지역 내 주거 수요가 있는 곳입니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호하며, 학교와 근린시설이 인접해 생활 편의성이 좋습니다.

* 말소기준권리 이하 권리들은 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 261,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터상의 유사 면적대 물건들의 가격은 이보다 낮은 수준을 보이고 있습니다. 그러나 본건의 공급면적(125.61㎡)은 최근 거래된 전용면적(84.56㎡, 59.93㎡)보다 크므로, 감정가가 해당 면적에 대한 적정 가치를 반영하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

보수적인 접근과 함께 감정가를 기준으로 고려할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 88% 수준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.