나이스옥션 법원경매 천안 2025타경769 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 935 신방동대주피오레 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신방중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 간선도로와 쌍용역(1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 중 5층 503호(건축물대장상 사용승인일 2006. 3. 30.)로서, - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 현관/전실, 발코니)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 서측으로 왕복 4차선, 북동측, 동측, 남측으로 각 왕복 2차선 도로와 접함. - 도로 포장 상태 양호하며, 단지내 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-01)(소로1 -149)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-478)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)( 접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세화유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세화유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 점유자 탐문결과 공유자들 및 그 가족들이 점유하며, 아파트로 이용 중인 것으로 조사됨. - 내부 조사 거부로 구체적인 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경769 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 935, 신방동대주피오레 102동 5층 503호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 15층 건물 중 5층 503호 (사용승인일 2006.03.30.)

* 전용면적: 119.64㎡ (약 36.2평)

* 토지면적(지분): 71.80㎡ (약 21.7평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 342,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, "천안신방중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 전형적인 주거 지역을 형성하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 또한, 간선도로와 인접해 있으며 1호선 쌍용역이 가까이 있어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

* 주거지역으로 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 주민공동시설 등) 이용이 가능합니다.

* 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건에는 소유권 이전 등기 여러 건과 함께 하나은행, OK파이낸셜대부 등의 근저당권 및 가압류, 압류 등이 다수 설정되어 있습니다.

* 전체 등기부상 채권 총액은 약 316,092,050원 수준으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건과 관련하여 "인수 보증금 합계: 0원"으로 조사되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 하나은행 근저당권(을8)으로 판단됩니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 기재는 없으므로, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 신방동 대주 피오레 아파트는 천안시 동남구의 대표적인 주거 단지 중 하나로, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 및 동향

* 최근 119.637㎡ 면적의 동일 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 10층이 280,000,000원에, 2026년 6월 15층이 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 해당 면적대의 시세가 약 280,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 형성되고 있음을 보여줍니다.

* 본 건의 감정가 342,000,000원은 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 아파트 단지 내에는 약 328대의 주차 공간이 확보되어 있으며(지하 10대, 지상 4대 - *내용 일치 확인 필요*), 최고 15층, 최저 1층의 건물 구성으로 다양한 고층 유닛이 있습니다.

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 본건 북동측 인근에 천안신방중학교가 위치하며, 세화유치원과 함께 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

* 현재 본건은 공유자 및 그 가족들이 점유 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 내부 조사가 거부되었습니다.

* 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 권리 관계

* 다수의 채권 및 채무 관계가 등기부에 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 권리 관계의 복잡성을 감안한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시설 노후화

* 2006년 사용승인을 받은 건물로, 약 20년이 경과하여 일부 시설에 대한 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 천안시 신방동 소재 대주피오레 아파트는 1호선 쌍용역 인근의 우수한 교통망과 주변 생활 편의시설, 양호한 교육 환경을 갖춘 주거지입니다. 최근 실거래가 범위 내에 감정가가 책정되어 있으며, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 점유주가 명도 저항이 예상되는 공유자 및 가족들로 파악되며 내부 조사가 거부된 점은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건축된 지 약 20년이 경과하여 시설 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 신방동 지역의 안정적인 주거지로서의 가치.

* 1호선 쌍용역을 통한 우수한 교통 접근성.

* 최근 실거래가 수준을 고려한 합리적인 감정가.

* 성실한 명도 진행 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 최근 실거래가(119.637㎡ 기준 280,000,000원 ~ 350,000,000원)와 감정가(342,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 5층이라는 위치적 특성과 명도 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 추천 입찰가 범위는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최초 입찰가는 감정가의 80% 수준인 273,600,000원부터 시작하여, 입찰 경쟁 상황 및 명도 진행 가능성을 종합적으로 판단하여 최종 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.