나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16152 [1] 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 25 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 소재 장말골 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재 하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4)2필지 일단의 부정형 평지의 토지로서 "분뇨,쓰레기 처리시설 용도의 건부지"로 이용중임. 기호(2)부정형 평지의 토지로서, "전 및 일부 진입도로"로 이용중임. 기호(3)사다리형 평지의 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4)지적도상 맹지이나 인접필지인 기호(2)토지를 통해 출입 가능함. 기호(2)는 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. 기호(3)은 서측으로 노폭 약 2~3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양 ,염소,젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역( 200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 건물 감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층으로(사용승인일 2010년 9월 14일) (기호 5~8) 벽체 : 샌드위치 판넬 기둥 : H Beam 천정 : 철골트러스위 판넬 창호 : 하이새시 창호임. 바닥 : 콘크리트위 에폭시 마감 경량철골구조 기타(샌드위치판넬)지붕 단층으로(사용승인일 2010년 09월 14일) 기호(5, 부속건물) 벽체 : 샌드위치판넬 내벽 : 벽지마감 창호 : 하이새시 마감.

이용상태

기호(5 ~ 8) 분뇨.쓰레기 처리시설 용도이나 현재 공실임. 기호(5, 부속건물) 관리동 용도이나 실제 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(5, 부속건물) 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물 개황도, 사진용지와 같이 제시외 부합물 및 종물이 2동 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(5. 부속건물)의 공부상 용도가 관리동이나 실제 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(5 ~ 8)건물은 현장조사일 현재 공실 상태이며, 기호(5. 부속건물)은 소유자 및 친척이 거주중인 것으로 탐문조사 되었음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,4는 '분뇨, 쓰레기 처리시설 용도의 건부지'로 이용중이며, 목록5~8은 현재 공실임
-목록2는 '전 및 일부 진입도로'로 이용중임
-목록 2,3은 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)
-목록5의 부속건물은 '주택'으로 이용중이며, 주택에 부합된 제시외 건물(창고 및 보일러실) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16152 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 25

* 용도: 분뇨 및 쓰레기 처리시설

* 감정가: 1,322,062,560원

* 토지면적: 9,289.00㎡ (약 2,810.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,354.98㎡ (약 409.8평)

* 건물 제시외면적: 177.80㎡ (약 53.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOO (비디아이주식회사 추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각

* 목록1,4는 '분뇨, 쓰레기 처리시설 용도의 건부지'로 이용 중이며, 목록5~8은 현재 공실임.

* 목록2는 '전 및 일부 진입도로'로 이용 중임.

* 목록2,3은 농지취득자격증명서 제출 필수 (미 제출 시 보증금 미반환).

* 목록5의 부속건물은 '주택'으로 이용 중이며, 주택에 부합된 제시외 건물(창고 및 보일러실) 매각 포함.

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

3.

입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 충청남도 홍성군 은하면 장곡리 소재 장말골 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1,4) 토지 2필지는 일단의 부정형 평지로 '분뇨, 쓰레기 처리시설 용도의 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호(2) 토지는 부정형 평지로 '전 및 일부 진입도로'로 이용 중입니다.

* 기호(3) 토지는 사다리형 평지로 '답'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1,4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지인 기호(2) 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호(2) 토지는 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(3) 토지는 서측으로 노폭 약 2~3미터의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만)) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률]

* 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상), 말, 양, 염소, 젖소, 사슴)) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률], 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만)) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률]

* 건물 현황:

* 건물(5~8)은 일반철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층으로 2010년 9월 14일 사용 승인되었습니다.

* 주요 용도는 분뇨, 쓰레기 처리시설이나 현재 공실 상태입니다.

* 부속건물(기호5)은 공부상 관리동이나 실제 '주택'으로 이용 중이며, 창고 및 보일러실을 포함합니다.

3. 권리분석

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권리분석

* 말소기준권리: 2014년 12월 18일자 홍성축산업협동조합 근저당권 (을2)

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 986,400,000원

* 건물 등기부채권 총액: 986,400,000원

* 소유권:

* 등기부상 소유권 이전 내역 확인됨 (오미진 -> 남기봉 -> 김연숙)

* 임차인 현황:

* * 주식회사덕천에너지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-11-28

* 대항력: 없음

* 임차인 인수 여부:

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요' 항목에 별도 내용이 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

5.

상권분석

* 해당 물건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 주로 농가주택 및 농지 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 공업시설은 확인되지 않습니다.

* 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 용도 특성상, 인근에 주거 밀집 지역이 적어 직접적인 상권 형성은 제한적입니다.

* 이 시설의 운영 주체나 수요처에 따라 상권의 성격이 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

6.

생활정보

* 본건 소재지는 홍성군 은하면 장곡리로, 지역 특성상 농촌 생활 환경입니다.

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있으나, 정기적인 노선 운행 여부 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 지역 내 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 부속건물 일부가 주택으로 이용 중인 점은 관리 및 거주 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 해당 자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰 불허가 또는 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 목록1, 4번 토지는 '분뇨, 쓰레기 처리시설 용도의 건부지'로, 목록 2번 토지는 '전 및 일부 진입도로'로 이용 중입니다. 목록 5~8번 건물은 현재 공실 상태이며, 목록5의 부속건물(주택)은 거주 중입니다. 따라서 시설 운영 및 토지 활용 계획 수립 시 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 맹지 포함: 일부 토지(기호 1, 4)가 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 다만, 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 및 생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 운영 시 제한 사항을 준수해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 본건의 주 용도가 분뇨 및 쓰레기 처리시설이라는 점은 잠재적 혐오시설로 인식될 수 있으며, 이는 향후 매각 또는 재개발 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 조사 결과, 본건 외에 별도의 외부 혐오시설이 인접하여 존재하는 것으로는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8.

종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지와 건축물을 일괄 매각하는 건으로, 현재 분뇨 및 쓰레기 처리시설로 이용 중에 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 이용 현황과 가축사육제한구역 등 법규 제한 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 내부 시설 일부 공실 및 주택으로 이용 중인 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

* 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으므로, 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 일괄 매각: 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있어, 특정 목적의 개발이나 운영을 고려하는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 분뇨 및 쓰레기 처리시설 외에도, 넓은 토지를 활용한 다양한 사업(예: 태양광 발전 부지, 농업 관련 시설 등)으로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 지역 제한 및 법규 검토 필수)

* 인수 부담 없음: 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

* 감정가: 1,322,062,560원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 용도 특성상 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 필수, 지역 제한, 가축사육제한구역 등의 제약 조건이 존재합니다.

* 주변 시세, 향후 활용 가능성, 잠재적 리스크(혐오시설 인식, 운영 관련 민원 발생 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 현장 조사와 법률/세무 전문가의 상담이 필수적입니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가 대비 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

* 보수적 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (약 9억 2천 5백만원 ~ 11억 2천 3백만원)

* 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.