나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10432 [1] 강원특별자치도 양양군 손양면 상운리 230 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 양양군 손양면 상운리소재 상운수표감리교회 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택과 마을주변 농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

완경사지대내 대체로 평탄한 부정형의 토지 및 일부 법면으로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전이표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물㉠,㉡이 소재하며, 본건의 부합물내지 종물로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 기와지붕 및 컨테이너조 단층으로서, 내벽 : 벽지 및 타일 외벽 : 치장벽돌 바닥 : 장판 및 타일 창호 : 목재 및 PVC샷시

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 되어 있으며, 보일러에 의한 난방시설 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물㉠,㉡이 소재하며, 본건의 부합물내지 종물로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10432 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 손양면 상운리 230 (강원특별자치도 양양군 상운길 112)

용도: 단독주택

감정가: 63,920,670원

토지면적: 478.00㎡ (약 144.6평)

토지지분: 159.3174㎡ (약 48.2평)

건물면적: 94.86㎡ (약 28.7평)

건물지분: 31.62㎡ (약 9.6평)

제시외 건물면적: 44.70㎡ (약 13.5평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 상운리 소재 상운수표감리교회 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 농가주택과 농경지가 혼재된 농촌지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

토지는 완경사지에 위치하며 대체로 평탄하고 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 일부는 법면으로 이루어져 있습니다.

본건 토지의 남서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공항시설 관련 구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 4일자 대구신용보증재단의 강제경매 개시결정(채권금액 19,963,568원)입니다.

등기부 현황상 모든 권리(소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 뒤에 있어 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

토지 등기부에는 김시원, 정영자, 이만형외 2명의 소유권 변동 이력이 있으며, 북대구세무서장의 압류와 대구신용보증재단의 강제경매가 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 정영자의 소유권 보존 후 이만형외 2명으로 소유권 이전되었으며, 토지와 동일하게 압류 및 강제경매가 등기되어 있습니다.

임차인 현황: 이만형(공유자) 1인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치하여 주변에 상업시설이 밀집해 있지 않습니다.

인근 지역은 전원주택이나 농가주택이 주를 이루고 있으며, 상업적 가치보다는 전원생활이나 귀촌을 위한 목적에 적합한 입지입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등과 같은 집합건물보다는 단독주택이나 토지에 대한 거래가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

현재 시세 분석을 위해 주변 유사 부동산 거래 사례를 조사할 필요가 있습니다. (추후 외부 조사 필요)

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 교육, 의료, 쇼핑 등 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지나 양양군 중심지로 이동해야 이용이 가능합니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

주위 환경은 농경지와 주택이 혼재되어 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

(주변 혐오시설 관련 정보는 별도 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권 행사: 본건은 지분매각으로 진행되며, 공유자 중 한 명인 이만형 씨가 공유자 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인의 지위를 포기하고 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다. 이 점은 투자 시 매우 중요한 고려사항입니다.

지분매각: 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 나머지 지분을 소유한 다른 공유자와의 관계 설정, 건물 이용 및 재산권 행사 등에 어려움이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물 44.70㎡(약 13.5평)이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함되나, 건축물대장 등 공부와의 차이가 없는지, 실제 현황과 일치하는지 추가 확인이 필요합니다.

임대차 정보: 등재된 임차인은 대항력이 없으나, 숨겨진 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 적어 보입니다.)

건축물 구조 상이: 감정평가서상 건물 구조는 시멘트블록조, 기와지붕, 컨테이너조 단층으로 기재되어 있으나, 건축물대장 JSON 데이터에는 일반목구조, 기타지붕(아연)으로 기재되어 있어 차이가 있습니다. 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장 상태: 건축물대장 JSON 데이터에 '말소대장'으로 표기된 부분이 있어, 건물의 법적 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 '지분 매각'과 '공유자 우선매수권' 존재입니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 투자자는 해당 물건을 낙찰받지 못하게 됩니다.

공유자 우선매수권 행사자가 없다고 가정하더라도, 지분만 소유하게 되므로 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 향후 건물 이용, 매매, 증개축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 포함, 임차인의 대항력 없음 등은 비교적 긍정적인 요인이지만, 전반적인 입지 조건(교통 불편, 편의시설 부족)과 농촌이라는 지역적 특성을 고려할 때, 시세차익을 목적으로 한 투자보다는 실거주 목적이나 현지인과의 관계 형성이 용이한 경우 고려해 볼 만한 물건입니다.

건축물 구조 상이 및 '말소대장' 표기는 현장 조사를 통해 반드시 명확히 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 6392만원이라는 감정가는 상대적으로 낮은 편으로, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

전원생활 환경: 조용하고 한적한 농촌 지역으로, 전원생활을 희망하는 수요자에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

(단, 위에 명시된 지분매각 및 공유자 우선매수권 리스크를 충분히 고려해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분매각이며 공유자 우선매수권이라는 큰 변수가 존재합니다. 또한, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 주변 부동산 시세, 해당 지역 단독주택의 실제 거래 가격, 건물 상태(감정가와 건축물대장 상 구조 상이, 말소대장 표기 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 외부 시세 조사 결과를 반영하여 산정해야 합니다.

감정가 63,920,670원 (약 6392만원)을 기준으로, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 지분매각 물건은 전체 지분 매각 물건보다 할인된 가격으로 거래되는 경향이 있습니다.

우선, 공유자 우선매수권 행사가 없는 경우를 가정하고, 주변 실거래가 및 유사 물건의 가격 동향을 조사한 후, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(추후 외부 시세 조사 결과를 반영하여 상세 입찰가 재산정 필요)

(주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적, 권리적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.