나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1233 [1] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 256-73 주교빌리지 103동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재, ‘주교오거리’ 북동측인근에 위치하며 부근은 구분건물,단독주택,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건으로 - 외벽: 드라이비트 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 가스난방설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형 평지로 집합건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 5미터 및 3미터 도로에 접하나 단지내 출입은 남측으로 통행함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2016.04.14.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1233 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 256-73 주교빌리지 103동 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일: 2016.04.14

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 64.70㎡ (약 19.57평) - 구분건물당 토지 지분

건물 면적: 76.98㎡ (약 23.29평) - 전용면적

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 예OOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재, '주교오거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 구분건물, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 권리상 특별한 인수 사항이 없는 것으로 분석됩니다.

*임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-19

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리(2022-03-18자 예산능금농업협동조합 근저당)보다 후순위이거나, 본 임의경매 절차에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 주교리는 예산읍의 중심 지역 중 하나로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포되어 있습니다. '주교오거리' 인근에 위치하여 지역 내 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 학교들이 위치하여 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다. 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 파악되지 않았으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음을 참고해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 2016년에 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조에 평슬래브지붕이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 지상 5층 건물 중 3층에 해당하며, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다. 그 외 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 가스난방설비, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 감정가는 96,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 데이터 분석 결과, 약 7,000만원 ~ 8,200만원 수준으로 파악됩니다. 이와 같은 감정가와 시세 간의 괴리는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 현대적인 건물로, 법적으로 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 입지 조건 또한 주거 및 교통 면에서 무난한 편입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮음.

* 임차인 모두 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 도시지역 내 위치하여 기본적인 주거 환경이 안정적임.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 주택 매매 사례(84.015㎡ 기준 8,200만원, 2026년 7월 거래)를 고려할 때, 본 건(76.98㎡)의 현재 시세는 약 7,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 9,600만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

이에 본 물건에 대한 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 관점에서 80,000,000원 ~ 88,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 최초 경매 물건이므로 감정가 근처에서의 경쟁이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.