나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1239 [1] 충청남도 서천군 마서면 덕암리 산101-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 마서면 덕암리 소재 "천산아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림, 로변을 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량진출입 불가하나, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 국도가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 묵전(일련번호1) 및 자연림(일련번호2)의 상태임.

인접 도로상태

공히 지적상 중로1류에 접해있으나 이를 통해 제반 차량의 진출입은 불가하며, 인접필지를 통해 도보로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 보전관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(국도4,국도21)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도 구역(2021-03-22)(국도21호선)<도로법>, 일련번호(2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(국도4,국도21)(접합), 가 축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 접도구역(2021-03-22)(국도21호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리 법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 지상에 육안으로의 확인은 곤란하였으나, 제시외분묘 2기가 소재하는 것으로 추정되므로 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 현황 '묵전'이며, 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)
-목록 2 현황 '자연림'상태의 수목 매각포함, 제시외 분묘 2기가 소재하며 확인되지 아니한 분묘소재가능성 있음
-목록 모두 일부 접도구역에 저촉되며 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1239 (1)

소재지: 충청남도 서천군 마서면 덕암리 산101-1

용도: 임야

감정가: 98,304,000원

토지면적: 5,688.00㎡ (약 1,720.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 서천군 마서면 덕암리 소재 "천산아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림, 로변을 따라 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 직접적인 차량 진출입은 불가능하나, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 국도가 통과하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 지적상으로는 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으나, 차량 진출입이 불가하며 인접 필지를 통해 도보로만 접근이 가능합니다. 이는 맹지에 해당함을 의미합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 보전관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한), 접도구역(국도21호선)에 해당합니다.

* 일련번호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한), 접도구역(국도21호선), 준보전산지에 해당합니다.

* 맹지 여부: 목록 모두 일부 접도구역에 저촉되며, 맹지인 상태입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 강제경매 개시결정 (2025타경1239) 등기부채권 총액: 0원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서상 목록2에 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 채권자: 안OO

* 등기부요약:

* 소유권보존: 안방원 (1980-06-21)

* 소유권이전(상속): 안영모 (2025-11-13)

* 강제경매: 안승옥 (2025-11-28), 권리금액: 27,078,659원 (말소기준권리)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 주변은 농경지와 자연림이 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적으로 조용한 환경입니다.

* 접근성: 차량 진출입이 어려운 맹지 상태이며, 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 가능성: 현재 자연림 및 농경지 위주의 지역으로, 단기적인 상업적 개발 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 국립생태원 등 관광 시설과의 연계 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "천산아파트" 인근에 위치하며, 주변으로 농경지와 자연림이 분포합니다.

* 교육/의료: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

* 기타: 국립생태원이 차량 약 10~15분 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성: 차량 진출입이 불가하여 물건 활용에 제약이 따릅니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1 (묵전)의 경우 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

* 분묘 관련: 목록 2 (자연림) 지상에 2기의 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용규제: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보상 직접적인 혐오시설 인접 내용은 확인되지 않았으나, 혐오시설 저지 관련 지역 주민 시위 내용이 일부 언급되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 마서면 덕암리에 위치한 임야로, 감정가는 98,304,000원입니다. 총 토지 면적은 5,688㎡ (약 1,720.77평)입니다. 본건의 가장 큰 특징은 차량 접근이 어려운 맹지라는 점이며, 목록 1은 묵전 상태로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 목록 2는 자연림 상태로 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부에 대한 확인이 필요하며, 미확인 분묘의 존재 가능성도 있습니다. 또한, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등 다양한 개발 제한 사항이 있어 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 국립생태원 인근 개발 가능성: 국립생태원과 연계된 관광 시설 조성 계획이 있어, 향후 지역 개발에 따른 간접적 수혜 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 분묘 이전 및 맹지 해결 시 활용: 분묘 문제를 해결하고 맹지 상태를 개선한다면, 전원주택 부지 또는 소규모 농업용 부지로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 98,304,000원을 기준으로 산정하되, 물건의 맹지 및 분묘 관련 리스크, 농지취득자격증명 제출 필수 요건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 향후 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.