나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12773 [1] 충청남도 아산시 방축동 592-53 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 ‘신정호’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 단독주택, 주거나지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북서 하향 경사지대에 위치한 유사 사다리형의 토지로서 축대 등을 조성하여 인접 도로와 대체로 등고 평탄하게 계단식으로 부지 조성되어 있으며, 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 기호(3∼7) : 북서 하향 경사지대에 위치한 부정형의 토지들로서 대부분 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 현황 도로인 기호(3∼7)를 이용하여 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(신정호), 기호(3) : 도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(신정호), 기호(4,5,6) : 도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(신정호), 기호(7) : 도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(신정호)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서,(사용승인일 : 2023.03.16.) 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(음식점-상호명 달샤브샤브)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 판넬조 판넬지붕 단층 현관 약 20㎡ ㉡ 판넬조 판넬지붕 단층 주방 약 55.9㎡ ㉢ 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 59.1㎡ ㉣ 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 7.2㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함. 이동 가능한 냉장창고 등 매각에서 제외. '달샤브샤브' 상호 음식점 1곳이 건물 전체를 이용하는 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12773 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 방축동 592-53

* 용도: 근린시설

* 감정가: 6,573,907,078원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천안신용협동조합 (추정)

* 토지 면적: 총 8,819.00㎡ (약 2,668.04평) 중 5,566.69㎡ (약 1,683.71평)

* 건물 면적: 941.46㎡ (약 284.80평)

* 제시외 건물 면적: 142.20㎡ (약 43.02평) - 매각 포함

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 '신정호' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 주거나지, 임야 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 북서 하향 경사지대에 위치하며, 유사 사다리형 및 부정형으로 축대 등을 조성하여 계단식 부지 조성이 되어 있습니다. 현재 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 현황 도로를 이용하여 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 보전녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(신정호) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 07월 25일 접수된 천안신용협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구에 기재된 근저당, 압류, 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용이나 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. (단, 건물 사용승인일이 2023년으로 근저당 설정일보다 늦은 점을 고려하면 법정지상권 성립 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 특이사항에 '법정지상권'이 명시된 점은 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 주식회사 단비

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025-08-19 (매각 이후 날짜)

* 대항력: 없음

* 주식회사 달

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-05-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 '주식회사 달'은 대항력이 있으며 보증금이 있으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금이 없을지라도 임차인과의 관계, 명도 진행 시 예상되는 이슈 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 업종: 현재 '달샤브샤브' 상호의 음식점 1곳이 건물 전체를 이용하고 있습니다.

* 지역 특성: 신정호 인근의 근린생활시설 및 주거지역과 혼재된 지역으로, 지역 내 소비 및 유동 인구를 기반으로 하는 상권으로 판단됩니다.

* 잠재력: 관광지인 신정호와 인접하여 잠재적인 고객 유입 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 본건 소재지 인근의 신정호 관광지는 야외음악당, 잔디광장, 음악분수공원, 조각공원, 야외수영장, 다양한 체육시설, 산책로, 자전거 도로 등 풍부한 휴식 및 여가 시설을 갖추고 있습니다. 또한 다수의 카페와 음식점들이 밀집해 있어 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적으로 인지되는 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 다만, 아산시 차원에서 쓰레기 소각장이 주민 편익 시설(전망 타워, 식물원, 찜질방 등)로 전환 운영되는 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 법정지상권이 언급되어 있으나, 건물 사용승인일(2023.03.16.)이 근저당 설정일(2024.07.25.)보다 늦은 점을 감안할 때 법정지상권 성립 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 해당 내용이 언급된 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: '주식회사 달'은 대항력이 있으며, 월 150만원의 차임을 지급하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 142.20㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되나, 이동 가능한 냉장창고 등은 제외되므로 현장 확인 시 구체적인 범위를 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신정호 인근에 위치한 근린생활시설(음식점) 용도의 건물로, 2023년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주위 환경은 양호하나, 보전녹지지역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '법정지상권' 및 '대항력 있는 임차인' 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원' 명시와 '대항력 있는 임차인' 정보 간의 상충 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 '달샤브샤브' 음식점으로 운영 중입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 3월 16일 사용승인된 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지: 관광지인 신정호와 인접하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 완화 가능성: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차 보증금 부담 없이 명도가 진행될 가능성이 있습니다. (단, '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 리스크는 별도 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 감정가 외에 인근 지역의 유사 부동산 시세 조사, 건물 및 토지의 현황, 임대 수익률 분석, 향후 개발 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 인수 보증금이 없다고 명시되었으나 대항력 있는 임차인이 존재하는 점을 감안하여 잠재적 명도 비용 등을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.