나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4016 [1] 대전광역시 유성구 장대동 303-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 '장대네거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 공동주택 및 교육시설, 로변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하며, 남서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(충남 대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(유성)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(2): 1층 - '계단실' 로 이용중임. 2층~4층 - '다가구주택(15가구)' 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4016 (1) 경매 물건 보고서

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4016 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 303-6 (도로명 주소: 대전광역시 유성구 유성대로821번길 32)

용도: 다가구주택

감정가: 1,687,803,560원

토지면적: 334.20㎡ (약 101.10평)

건물면적: 532.05㎡ (약 160.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO (등기부상 서부농업협동조합으로 확인)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 건물 개요 (건축물대장 기반)

건축년도: 2004년 8월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕) 4층 건물

주용도: 단독주택 (다가구주택, 15가구)

연면적: 532.05㎡ (약 160.95평)

대지면적: 334.2㎡ (약 101.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 장대동에 위치하며, '장대네거리' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 교육시설, 그리고 로변을 따라 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 남서측 인근에 간선도로가 위치해 있고 시내버스 승강장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

토지는 사다리형의 평탄한 지형으로, 현재 '대(주거용 건부지)'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

물건지 남서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(충남대학교), 중점경관관리구역(유성)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2004년 4월 9일 접수된 서부농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(공유자 지분 이전, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매(갑8, 서부농업협동조합)는 말소기준권리 이후의 권리로서, 본 경매 절차를 통해 정리됩니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2004년 9월 13일 접수된 서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 등기된 주택임차권(을20 ~ 을31)들은 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 전반적으로 권리관계가 깨끗하며, 낙찰자는 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

총 27명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 있습니다. 따라서 원칙적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* (201호)채

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (201호)한국토지주택공사(입주자채 )

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-01-29, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (202호)한국토지주택공사

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-24, 확정일자: 2022-06-08, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (203호)전

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-02-19, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (203호)한국토지주택공사(입주자윤 )

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-11-13, 확정일자: 2020-10-28, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (204호)배

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-05, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (205호)

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-05, 확정일자: 2020-07-14, 배당신고일자: 2025-12-29, 대항력: 없음

* (205호)한국토지주택공사(입주자성 )

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-18, 확정일자: 2022-03-03, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (206호)이

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-11-27, 확정일자: 2020-11-11, 배당신고일자: 2024-12-23, 대항력: 없음

* (207호)김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-30, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (207호)한국토지주택공사

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-31, 확정일자: 2020-12-10, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (207호)한국토지주택공사

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-31, 확정일자: 2020-12-10, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* (301호)박

보증금: 1,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2025-05-29, 확정일자: 2025-07-31, 배당신고일자: 2026-02-01, 대항력: 없음

* (301호)한국토지주택공사

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-02-10, 확정일자: 2020-01-28, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (301호)한국토지주택공사

보증금: 75,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-02-10, 확정일자: 2020-01-28, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* (302호)이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-06, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (302호)한국토지주택공사(입주자이 )

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-06, 확정일자: 2022-11-28, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (303호)김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (303호)한국토지주택공사(입주자김 )

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-01-15, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (304호)김

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-27, 확정일자: 2023-02-26, 배당신고일자: 2025-12-15, 대항력: 없음

* (305호)한국토지주택공사

보증금: 68,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-13, 확정일자: 2021-12-07, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (306호)한국토지주택공사(입주자정 )

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-11, 확정일자: 2022-11-29, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (306호)한

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-02, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (401호)윤

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2013-03-12, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (주의: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* (401호)최

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2013-03-12, 확정일자: 2013-03-18, 배당신고일자: 2025-12-12, 대항력: 없음

* (402호)한국토지주택공사

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-10, 확정일자: 2023-03-21, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

* (403호)한국토지주택공사

보증금: 68,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-14, 확정일자: 2021-12-31, 배당신고일자: 2024-02-05, 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 대전광역시 유성구 장대동은 장대네거리를 중심으로 형성된 지역으로, 대규모 주거 단지와 상업 시설, 교육 시설이 조화롭게 배치되어 있습니다. 특히 충남대학교 인근에 위치하여 교육 관련 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 시장 환경

주변에 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 입주민들의 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 교통 및 접근성

장대네거리 인근의 간선도로와 가까운 시내버스 승강장은 출퇴근 및 이동에 매우 편리한 교통 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건은 충남대학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 우수합니다. 주변에 초, 중, 고등학교 또한 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

로변을 따라 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다. 향후 주변 개발에 따라 더욱 다양한 편의시설이 확충될 가능성이 있습니다.

5.3. 기타

주거 밀집 지역으로서 지역 커뮤니티가 형성되어 있으며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

전반적으로 대항력 있는 임차인이 없어 명도는 수월할 것으로 예상되나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인(채 , 전 , 배 , 김 , 이 , 김 , 한 , 윤 )의 경우, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 협의가 필요할 수 있습니다. 특히 이들의 실제 점유 여부와 이사 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 중점경관관리구역(유성) 등 일부 토지 이용에 대한 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 개조 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

물건 보고서 상 '공동담보' 특이사항이 기재되어 있습니다. 만약 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 경우, 해당 물건의 경매 진행 결과나 처리 과정이 본 물건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후화

2004년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대전광역시 유성구 장대동에 위치한 다가구주택으로, 장대네거리 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

무엇보다 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

다만, 일부 임차인의 보증금/차임 미상, 공동담보 여부 확인 필요, 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 이러한 부분을 감안하더라도, 장대동 지역의 개발 가능성과 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 0원)

* 뛰어난 입지: 장대네거리 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 지역 개발 호재 (예: 도시철도 2호선 트램) 시세 상승 기대감이 있습니다.

* 규모와 수익성: 334.2㎡ 토지에 532.05㎡ 규모의 다가구주택으로, 임대 사업을 통한 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 깨끗한 권리관계: 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,687,803,560원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 산정이 어렵습니다.

* 통상 감정가의 80~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향을 보이나, 본 물건의 입지, 수익성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* (참고) 등기부 채권 총액: 약 1,107,946,792원

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 중개업소 상담, 유사 다가구주택의 최근 임대 수익률 및 매매 사례 조사, 향후 개발 계획 등 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 범위 내에서, 즉 약 13.5억 원 ~ 15.2억 원 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니므로 면밀한 분석 후에 결정해야 합니다.

(주의) 본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 답사 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가의 검토를 거쳐 최종적인 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.