나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1201 [1] 충청남도 예산군 예산읍 석양리 38-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 석양리 소재 "석양리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 "단독주택 건부지"로 이용 중임. 기호 2 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 "도로 등"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함. 기호 2 : 본건이 현황 "도로 등"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1 토지 지상에 별지 "사진용지"와 같이 통상의 범위 내의 조경수목(소나무, 단풍나무 등), 화단 및 석축 등이 소재하나, 해당 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 본건 기호 1 토지 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외 비닐하우스가 소재하나 평가에서 제외하였는바, 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 "건물감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕(현황 일부 아스팔트슁글지붕임) 2층 단독주택 건으로서, 외벽 : 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. * 조사시점 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하였는바, 각 설비의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 "㉠다용도실"이 소재하여 별도 평가하였으며, 기타 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 2 건물은 현장조사시 폐문부재 및 출입통제 로프 등에 의해 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 도면, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1.토지 지상에 조경수목, 화단, 석축 등 토지에 포함하여 평가
- 목록 1.토지 지상에 제시외 비닐하우스매각 대상에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1201 (1)

물건종류: 단독주택

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 석양리 38-1 (석양길29번길 21-5)

감정가: 259,340,250원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 예산농업협동조합 (임의경매 채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 660.00㎡ (약 199.7평)

건물면적: 122.29㎡ (약 37.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 18.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 석양리에 위치하며, "석양리 마을회관" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 예산군 자체적으로는 도로망이 발달되어 있어 군내 및 인근 군으로의 이동이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤동건

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-15

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2003-12-11에 등기된 예산농업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들(가압류, 임의경매, 소유권이전 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서, 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 약 185,520,284원 (을1 근저당권, 갑2 가압류, 갑4 임의경매 등 후순위 채권 합계)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 예산읍 석양리는 농경지와 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포가 분포할 것으로 예상됩니다. 주변의 정확한 시세 및 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사를 통해 파악할 필요가 있습니다. 주변 단독주택 매매 시세 정보는 현재 제한적이며, 2025년 7월 유튜브 채널에서는 예산읍 예산리 소재 대지 161평 단독주택이 3.8억원에 소개된 사례가 있습니다. 2018년 기준 예산읍 내 최고가 단독주택 공시가격이 7천만원대였던 점을 고려하면, 최근 시세는 상승했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

본건은 "석양리 마을회관" 인근에 위치합니다. 주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 예산읍 중심지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 예산군청은 예산읍 군청로 22에 위치해 있으며, 교통약자를 위한 특별교통수단 등 대중교통 이용 지원 정보도 제공됩니다.

5.2. 교통

근거리에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성이 양호합니다. 예산군은 충청남도 북서부 지역의 도로교통 중심지 역할을 하며, 다양한 노선이 발달되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변은 농경지 및 주거지가 혼재된 지역으로, 현재까지 파악된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 그러나 입찰 전 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태를 점검해야 합니다.

* 건축물대장과의 차이 가능성: 내부 구조는 외부 관찰 및 탐문 조사를 통해 파악되었기에, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 윤동건의 보증금 및 차임은 0원이지만, 임대 관계 자체는 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 비닐하우스 제외: 제시외 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되었으므로, 이를 인수하거나 철거해야 하는 경우 별도의 비용 또는 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 예산군 예산읍 석양리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 등기부상 권리 관계도 말소기준권리 이하 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 개발 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없고, 토지 제시외 조경수목 등은 토지에 포함 평가되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 향후 가치 상승 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 점진적인 주택 수요 증가에 따른 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,340,250원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권액 (말소기준권리 포함 후순위): 약 185,520,284원

정확한 시세 분석 및 현장 답사를 통한 물건 가치 평가가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적인 경매 사례를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 물건의 실제 가치에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 충분한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.