나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503886 [1] 세종특별자치시 나성동 809 어반아트리움 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나릿재마을3단지" 서측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 음식점, 소매점, 학원, 의원 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 제2층 제213호로서, 외 벽 : 석재마감 등 내 벽 : 석고보드 등 바 닥 : 콘크리트 창 호 : 새시창호임.

이용상태

'공실'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 어반아트리움 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 서측으로 왕복4차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육 제한구역, 예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503886 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 809, 어반아트리움 2층 213호

용도: 근린상가

감정가: 304,000,000원

토지 면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물 면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 1. 건축물 정보

건물명: 어반아트리움

총 층수: 지하 3층, 지상 12층

해당 층: 2층

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용 승인일: 2019년 5월 14일

1.2. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 "나릿재마을3단지" 서측에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 인근에 아파트 단지, 음식점, 소매점, 학원, 의원 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 복합 지역의 특징을 보이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 본건 동측, 북측, 서측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매(갑9, 엠씨아이대부)를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 지상권 개요가 있으나, 그 효력 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. (단, 최종적인 권리 소멸 및 인수 여부는 법원의 매각 공고 및 배당표를 반드시 재확인하시기 바랍니다.)

1.4. 상권분석

* 주변 입지: 세종시의 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 상업 시설: 인근에 다양한 아파트 단지가 분포하고 있으며, 상가 밀집 지역으로 음식점, 소매점, 학원, 병의원 등 근린생활시설이 활발히 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 건물 현황: '어반아트리움'은 총 560개 호실을 갖춘 대규모 복합 상가 건물로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주거 단지 및 상업 시설과 인접하여 쇼핑, 외식, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 중심상업지구 내 위치하여 도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 편의성은 인근 대중교통망을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 가능성: 감정평가서상 '공실'로 기재되어 있어, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 임대 수익 창출이 지연될 수 있으며, 이에 따른 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

* 상권 경쟁: 해당 상권 내 유사 업종과의 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 관리: 대규모 상가 건물의 특성상 공용부분 관리비 부담이 존재하며, 건물 전반의 유지보수 및 관리 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 입지적 강점과 함께 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태로 파악되었으므로, 안정적인 임대 수익 확보를 위해서는 효과적인 임차인 유치 전략이 요구됩니다. 잠재적 가치 상승을 고려한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구라는 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 304,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 현 상태(공실), 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 결정하는 것을 고려할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 조사 및 철저한 상권 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 추가 고려 사항으로는 명도 비용, 공실 기간 동안의 관리비, 리모델링 또는 수리 비용 등을 포함하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.