나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4013 [1] 대전광역시 중구 산성동 322-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 산성동 '대전문성초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 교육시설, 로변 으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있는 지대임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보 통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약, 3-4M 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-12), 도로(산성1)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2021-04-30)(대전문성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문 산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

후면 "제시외 물건 감정평가명세표", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 시멘트벽돌조 시멘트기와 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 사이딩 판넬 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(2): 1층 - '단독주택' 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(1,2): 대상물건 토지·건물 지상에 소재하고 있는 것으로 목측되는 미등기 제시외건물[별첨 '지적 및 건물개 황도 기호 (ㄱ)', '사진용지' 참조]은 개략적으로 실측하고 구조,사용자재, 시공상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리 상태 등을 참작하여 원가법으로 평가하되 감가수정은 관찰감가를 병용하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건명세서 번호: 2025타경4013 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 산성동 322-35번지 (신규 도로명 주소: 대전광역시 중구 대둔산로414번길 94)

주 용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 시멘트기와 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물

건축물 사용승인일: 1974년 12월 20일

1.3. 면적 및 가격

토지 면적: 181.00㎡ (약 54.75평)

건물 면적: 85.74㎡ (약 25.94평)

건물 제시외 면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

감정가: 251,896,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 중구 산성동에 위치하며, '대전문성초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 교육시설, 그리고 로변의 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

대상 물건은 북측으로 폭 약 3-4미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

제2종일반주거지역

도로 (산성1)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (대전문성초등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

중점경관관리구역 (보문산 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리(2017.01.11. 근저당권) 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리(을7, 을11, 갑5, 을12, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등)는 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상으로 확인되나, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도에 따른 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 제공된 주변 빌라 및 다세대 매매 사례(2026년 4월 거래, 5천만 원 ~ 1억 3천3백만 원)는 본 단독주택과는 주거 형태 및 면적 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서 본 물건의 가치는 토지 면적 및 개별 입지 조건, 건물 상태에 더욱 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

'대전문성초등학교'가 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1974년으로, 약 50년 이상 경과된 노후 주택입니다. 따라서 건물 내외부의 전반적인 상태를 면밀히 점검하고, 리모델링 또는 재건축 시 예상되는 추가 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 관련

본 매각 대상에 제시외 건물(5.20㎡)이 포함되어 있습니다. 이 부분은 평가되었으나, 실제 현황과 공부상 일치 여부, 그리고 사용상의 편의성 및 안전성을 확인해야 합니다.

6.3. 법적 제한 사항

중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 분석

외부 검색 결과, 대상 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. 대전공원묘지가 소재하나, 직접적인 생활권에 영향을 미칠 정도의 근접성은 아닌 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 비교적 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 산성동에 위치한 본 단독주택은 넓은 토지 면적(181㎡)과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대전문성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 명도 측면에서 유리합니다. 다만, 50년이 넘는 노후 건물이라는 점은 리모델링 또는 재건축 시 주요 고려사항이 될 것입니다. 따라서 향후 건물 활용 방안(리모델링, 신축 등)에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 넓은 토지(181㎡) 확보 가능성

* 대전문성초등학교 인접으로 인한 교육적 가치

* 명도 관련 금전적 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 말소기준권리 이후 모든 등기 권리 소멸로 깨끗한 권리 관계

* 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 251,896,000원입니다.

제공된 주변 빌라/다세대 매매 사례와 직접 비교하기는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세와 본 물건의 토지 가치, 건물 노후도, 그리고 인수되는 권리가 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 적정 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다.

신중한 접근을 위해 감정가의 95% 수준인 약 239,300,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 상세한 건물 상태 확인, 주변 개별 공시지가 및 유사 단독주택 거래 사례 조사, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.