나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503981 [1] 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 교통사정 등은 무난시 됨.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 중 제5층 제501호로서, ·외 벽 : 외장석재 등 마감 ·내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ·창 호 : 새시창호 등 마감임

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 제반도로와의 연계가 용이하며, 인접도로 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503981 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 649 호수의아침 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

* 토지지분: 5.393㎡ (약 1.63평)

* 건물면적(전용면적): 17.83㎡ (약 5.40평)

* 건물지분: 17.834㎡ (약 5.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김용준

* 건물 기본정보 (건축물대장 요약)

- 건물명: 호수의아침

- 총 층수: 지하 5층, 지상 17층

- 해당 호수: 5층 501호

- 사용승인일: 2014-10-13

- 건물 주 용도: 업무시설 (기타: 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설)

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외부 도로와의 연계가 용이하며, 인접 도로 상태는 무난합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m) 및 중로3류(폭 12~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 1일 접수된 세종세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리:

- 을구 순위 4번 전세권설정등기 (권리자: 김용준, 권리금액: 115,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 을구 순위 5번 주택임차권등기 (권리자: 김용준, 권리금액: 115,000,000원)는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 김용준 (이름 마스킹: 김 )

- 보증금: 115,000,000원

- 차임: 0원 (전세권으로 추정)

- 전입일자: 2022-04-05

- 확정일자: 2024-07-01

- 배당신고일자: 2024-08-05

- 대항력: 있음

* 채권자 및 경매 신청인: 본 건의 채권자이자 강제경매 신청인은 임차인인 김용준입니다. (총 채권액 230,000,000원)

* 말소되는 권리: 압류 (갑6), 소유권이전 (갑2, 갑4, 갑5), 강제경매 (갑7) 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 세종시 어진동 중심상업지역은 행정기관 및 주요 시설이 밀집한 핵심 지역입니다.

* 인근에 국립세종도서관이 위치하여 지역 문화 및 교육적 가치가 높습니다.

* 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 가능합니다.

* 호수의아침 건물 내 상업 및 업무 시설 입점을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 시내외 버스 노선이 잘 갖춰진 버스승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 국립세종도서관, 세종호수공원 등 주요 시설과의 접근성이 우수합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 보증금 인수 부담: 을구 순위 4번 전세권(115,000,000원)은 매수인에게 무조건 인수되며, 을구 순위 5번 대항력 있는 임차인(김용준)의 보증금 115,000,000원 또한 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이에 따라 총 230,000,000원의 권리를 인수하게 될 가능성이 있어, 실질적인 총 인수 금액이 매우 클 수 있습니다.

* 채권자 겸 임차인: 경매 신청인이자 채권자가 임차인 김용준 본인으로, 자신의 권리(전세권, 임차권) 회수를 위해 강제 경매를 신청한 상황입니다. 이는 채권 회수 계획 및 배당 결과에 따라 매수인의 인수 부담이 달라질 수 있는 복잡한 권리관계를 형성합니다.

* 시장 변동성: 세종시 상업지역 내 소형 주거용 부동산의 임대 수익률 및 공실률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 핵심 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 국립세종도서관 인근이라는 특수성은 거주 또는 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

* 그러나, 매수인에게 인수되는 전세권(115,000,000원)과 대항력 있는 임차인의 보증금(115,000,000원) 합계가 감정가(100,000,000원)를 초과하므로, 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

* 채권자(김용준)가 임차인이기도 하므로, 배당 순위 및 실제 배당 금액에 따라 인수 보증금액이 달라질 수 있으나, 최대 230,000,000원의 권리를 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 따라서 본건의 취득 시에는 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 하며, 관련 권리 분석 및 배당 내역에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역의 미래 가치 및 발전 가능성.

* 주요 공공기관 및 문화시설 인접으로 인한 안정적인 수요 기대.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮음 (단, 권리 관계 확인 후).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

* 그러나 매수인이 인수해야 하는 전세권이 115,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원 또한 전액 변제되지 않을 경우 인수해야 합니다.

* 따라서 인수해야 할 총 보증금(권리)은 최대 230,000,000원에 달합니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 경우 인수 보증금(권리)이 감정가를 초과하므로, 입찰가를 산정함에 있어 극도의 보수성이 요구됩니다.

* 최근 유사 물건(호수의아침 501호)의 실거래가가 2024년 5월 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 시세로 가정하더라도, 인수해야 할 권리(최소 115,000,000원)를 고려하면 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

* 채권자이자 임차인인 김용준이 자신의 권리 회수를 위해 강제경매를 신청하였으므로, 배당 결과에 따라 인수 보증금액이 달라질 수 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 권리 관계의 복잡성과 높은 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다.

* 보수적인 관점에서, 채권자가 임차인 본인임을 감안하고, 매수인이 부담해야 할 최소한의 금액을 고려하여, 입찰가 범위를 30,000,000원 ~ 50,000,000원 사이로 제안합니다.

* 단, 이는 권리 분석 및 배당 관련 추가 조사를 통해 인수 금액이 명확히 확인된 후에 결정되어야 하며, 실제 총 인수 금액은 이 입찰가와 별개로 인수되는 권리 금액 전부가 됩니다.

1.9. 주변 혐오시설 정보

* 본건 소재지인 세종특별자치시 어진동은 계획적인 도시 개발 지역으로, 중심상업지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.