나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503911 [1] 대전광역시 유성구 원신흥동 612 갑천1트리풀시티힐스테이트 112동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "원신흥동행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 "갑천1트리풀시티힐스테이트" 제112동 제10층 제1001호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건내 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2023.10.06) 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안 갑천지구 친수구역), 경관녹지(2015-11-17)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-11-17)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)((가칭)친수1초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-08-21)((가칭)친수1초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 친수구역(2015-11-17)<친수구역활용에관한특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503911 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 대전광역시 유성구 원신흥동 612 갑천1트리풀시티힐스테이트 112동 10층1001호

* 감정평가액: 829,000,000원

* 토지 면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

* 건물 면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제10층 제1001호

* 사용승인일: 2023년 10월 06일 (준공 후 약 3년)

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안 갑천지구 친수구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 "원신흥동행정복지센터" 동측 인근에 위치

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 12월 18일 접수된 국민은행 근저당 (채권최고액 642,400,000원)

* 이후 권리: 대전세무서장 압류, 국민은행 임의경매, 유성구 압류 등이 존재하나, 모두 말소될 예정

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 제공되지 않음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 주택, 공원, 교육시설 등이 혼재

* 대규모 아파트 단지 중심의 생활권 형성

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설 구비

5.2. 교육 환경

* (가칭)친수1초등학교가 인근에 위치하며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 속함

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본 물건은 채권 유동화 과정을 거쳐 경매에 나온 물건으로, 일반 경매 물건과 동일하게 권리 분석 및 현장 조사가 필요함.

6.2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 경관녹지, 중로1류, 중로3류 등 일부 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있으며, 친수구역 및 중점경관관리구역(하천)에 해당됨. (이는 조망권 등 긍정적 요인이 될 수도 있으나, 특정 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.)

6.3. 임대 관계 미확인

* 임차인 현황상 인수할 임차인이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있음.

7. 시세 분석

7.1. 최근 매매 사례

* 본건과 동일한 "갑천1 트리풀시티 힐스테이트" 아파트 단지의 최근 거래 사례 (2026년 5월~7월)를 분석한 결과, 전용면적 59.9752㎡ (약 18.14평) 기준 3층 55,000만원, 6층 57,000만원, 18층 60,800만원에 거래됨.

* 이를 바탕으로 평당 약 3,000만원 ~ 3,350만원 수준의 시세 형성.

7.2. 본건 시세 추정

* 본건은 전용면적 84.94㎡ (약 25.70평)으로, 동일 면적 기준 시 대략 77,800만원 ~ 86,100만원 범위로 추정됨.

* 본건은 10층으로, 최근 거래된 3층, 6층, 18층 사례를 고려할 때, 현재 시점의 적정 시세는 83,000만원 ~ 84,000만원 수준으로 판단됨.

8. 예상 입찰가

8.1. 입찰가 산정

* 감정가: 829,000,000원

* 현 시세: 약 830,000,000원 ~ 840,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 경매 물건의 특성상 시세 대비 할인율을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 800,000,000원 ~ 820,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적임.

9. 종합 의견

9.1. 물건 강점

* 2023년 사용승인된 신축 아파트로 건물 상태 양호

* 대전 유성구 지역의 신축 아파트로서 미래 가치 기대

* 단지 내 다양한 편의 시설 및 양호한 주거 환경

* 갑천 및 갑천호수공원을 품고 있어 입지적 희소성 높음

9.2. 고려사항

* 유동화 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항에 대한 추가적인 확인 필요

* 현재 시세 대비 낙찰가율을 신중하게 결정해야 함.

* 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

10. 투자 포인트

10.1. 신축 아파트 투자

* 준공 3년 차 신축 아파트로 장기 보유 시 안정적인 가치 상승 기대

10.2. 지역 발전 잠재력

* 대전 유성구의 지속적인 개발 가능성과 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.