나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503923 [1] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층에이103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동에 소재하는 "대평동 복합커뮤니티센터" 북서측 인근에 위치하는 구분건물("해피라움페스타" 제1층 제에이103호-전유면적:52.9925㎡)로서, 본건 주변은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 8층건물내 1층 에이103호로서, 외벽: 치장돌붙임 마감 등임. 내벽: 페인팅 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공실상태임.

설비내역

공용 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서, 상업업무용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(특)3-4002)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.본건 '집합건물 등기사항전부증명서-표제부(전유부분의 건물의 표시)-대지권의 표시'상 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503923 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 에이103호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,175,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

* 토지지분: 17.093㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 52.99㎡ (약 16.04평)

* 건물지분: 52.9925㎡ (약 16.04평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 대평동 "대평동 복합커뮤니티센터" 북서측 인근에 위치하며, 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역임.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 에이103호.

* 이용 상태: 현재 공실 상태임.

* 토지 이용상태: 사다리형 토지로서 상업업무용 건물의 부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 대평동에 위치하며 "대평동 복합커뮤니티센터" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 지역은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 복합적으로 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반 및 BRT 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 세종시 BRT(간선급행버스체계) 정류장이 지하와 직접 연결되어 있어 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 종합터미널 및 향후 KTX 세종역 예정지와 인접하여 광역 교통망 이용이 유리합니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 사다리형의 형상으로 상업업무용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로로는 대로 및 중로가 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

* 광로3류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역(금강 주변)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존신탁 (아시아신탁주식회사, 2021-07-30)

* 가압류 (이은자, 274,317,561원, 말소기준권리, 2023-11-30)

* 압류 (세종특별자치시, 말소, 2024-03-05)

* 강제경매 (이은자, 282,463,756원, 2025-12-04, 대전지방법원 2025타경503923)

3.2. 등기부채권 총액

274,317,561원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 건축물 정보

* 건물명: 해피라움페스타

* 주용도: 제2종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 8층 건물

* 전유면적: 52.9925㎡ (약 16.04평)

3.5. 특이사항

* 별도등기 존재 (집합건물 등기사항전부증명서-표제부(전유부분의 건물의 표시)-대지권의 표시상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 해피라움페스타는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등이 복합된 건물입니다.

* 주변에 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

* 과거 분양 당시 키테넌트(핵심 점포) 유치 및 대규모 상업시설 조성을 통해 세종시의 랜드마크 상권을 목표로 했으며, BRT 역세권 및 종합터미널 인접성을 강조했습니다.

4.2. 현재 상권 상황

* 최근 분석에 따르면 세종시의 일부 상권, 특히 대평동, 나성동, 어진동 일대의 상가 공실률이 높은 것으로 파악됩니다.

* 해피라움 페스타 역시 이러한 상권 침체 속에서 상당한 공실률을 겪고 있거나, 과거 분양 시 홍보 내용과 달리 실제 입점이 이루어지지 않은 사례가 보도되었습니다.

* 이는 인구 유입 지연, 과도한 상가 공급 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 GS더프레시, 노브랜드, 이마트에브리데이 등 다수의 마트가 위치해 있습니다.

* 대평동 복합커뮤니티센터가 인근에 있어 공공시설 이용이 용이합니다.

* 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 주변으로 대평초등학교(도보 약 14분), 금호중학교, 보람고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

* BRT 역세권으로 세종시 전역 및 인근 대전으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 차량 이용 시에도 대로 및 중로에 접하여 교통 흐름이 원활합니다.

5.4. 주변 환경

* 주변 지역은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 복합 주거 및 상업 지역입니다.

* 일부 후기에 따르면 이 동네는 전반적으로 조용하고 살기 좋으며, 주변 편의시설이 많고 교통이 편리하다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 주변 상권의 높은 공실률 추세와 더불어, 본 건물 자체의 공실 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 별도등기

* 등기부등본 상 '별도등기'가 존재하는 것으로 확인됩니다.

* 이는 일반적인 권리관계 외에 추가적인 권리(예: 근저당, 임차권 등)가 설정되어 있을 수 있음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.3. 과거 분양 관련 문제

* 과거 해피라움 페스타 상가 분양 시, 명품 브랜드 입점 확정 및 확정 수익률 보장 등 허위 광고로 인한 소송 및 분양 계약 취소 사례가 있었습니다.

* 이는 향후 본 건의 상업적 가치 평가 및 잠재적 투자자 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

* 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 대평동의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로, BRT 역세권 및 다양한 교통망과의 연계성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 공공시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

하지만, 현재 건물이 공실 상태이며, 세종시 내 상가 공실률 증가 추세와 맞물려 임대 수익 확보에 상당한 어려움이 예상됩니다. 더불어, 등기부등본 상 '별도등기'가 존재한다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계의 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 과거 분양 당시 허위 광고 논란 및 이로 인한 법적 분쟁 사례는 본 건의 신뢰도 및 잠재적 가치에 대한 우려를 증폭시킬 수 있습니다.

따라서, 투자를 고려하신다면 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 분석을 선행해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 핵심 교통망인 BRT 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성을 보유하고 있습니다.

* 주변에 공공기관, 주택단지 등이 분포하여 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

* 상가 및 오피스텔, 운동시설 등 복합 용도로 활용 가능한 건축물입니다.

* 향후 세종시의 발전 가능성에 따른 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,175,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 주변 상권의 공실률, 건물의 활용도 및 향후 임대 가능성, 그리고 '별도등기'의 실질적인 영향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

경매 절차 특성상 본 물건에 대한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 예상되는 공실 및 임대 시장 상황을 고려한 실질적인 수익률 분석을 바탕으로 입찰가를 산정하시길 권고드립니다. 본 보고서는 투자 판단을 위한 참고 자료이며, 최종적인 입찰가는 본인의 책임 하에 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.