나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503953 [1] 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 8층821호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 마들렌오피스텔 북측 인근에 위치하는 행복의아침 8층 821호 로서 주위는 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로형 성되었으며 중심상업지대내 주거용부동산으로서의 일반적 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 BRT 정류장 및 시내버스승강장 등이 소재하며 중심상업 지역내 도시형생활주택으로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건(사용승인일: 2016.11.10)내 8층 821호로서 외벽: 석재외장재 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감. 창호: 새시 이중창임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지및소화설비,지하주차장등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 인접도로대비 등고 평탄하며 집합건축물대장상 주용도 공동주택및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물 동측 및 서측으로 광로 및 중로등의 포장도로에 접하고 동측으로 지하주차장 진출입 가능하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비, 현상, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물 현황도, 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503953 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장 (장유경 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 8층 821호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평) (전용면적)

건물 사용승인일: 2016년 11월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 나성동 마들렌오피스텔 북측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 중심상업지대 내에 있습니다. 주거용 부동산으로서의 일반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 BRT 정류장 및 시내버스 승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 중심상업지역 내 도시형생활주택으로서 일반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 대체로 정방형으로 인접 도로 대비 등고 평탄하며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 8층 건물로, 외벽은 석재 외장재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 이중창으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있으며, 광로 및 중로에 접해 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전 등기 및 2025년 12월 1일 접수된 강제경매개시결정(대전지방법원 2025타경503953)이 말소기준권리입니다. 또한, 2025년 3월 11일 접수된 을구 4번 순위의 주택임차권(권리금액 120,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인: 장 (장유경)

보증금: 120,000,000원

전입일자 (등기상): 2025년 1월 3일

확정일자 (등기상): 2023년 4월 19일

대항력: 있음

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 강제경매개시결정보다 선순위인 주택임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, 배당 순위에 따라 일부 변제될 수 있으나, 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 중심 상업지구 특성

세종시의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고, 관련 업무 시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 상업 시설 밀집 지역

주변에 도시형생활주택, 아파트 단지, 오피스 빌딩, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 기능이 강한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

중심상업지구 내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 관공서, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 주거 환경은 양호하며, 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주차 및 관리 시설

건물 내 지하 주차장이 마련되어 있으며, 승강기, 지역난방 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크 요인은 보증금 전액을 인수해야 할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당 신고일자 등을 종합적으로 고려했을 때, 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 보증금 인수 가능성

임차인 장 의 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다. 임차인과 채권자가 동일인일 가능성이 제기되나, 등기부상으로는 별개의 권리로 해석됩니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 인수해야 할 보증금 규모를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구의 뛰어난 입지: 행정 및 상업 중심지로서 미래 가치 상승 기대

* 소형 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 꾸준한 수요 예상

* 다양한 편의 및 교통 시설 접근성: 생활 편의성 및 직주근접 유리

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(전용 26.44㎡)의 세종시 나성동 지역 도시형생활주택 또는 오피스텔의 최근 실거래가를 분석한 결과, 층수, 향, 상태에 따라 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가는 133,000,000원이며, 이는 현 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 예상 입찰가는 감정가 133,000,000원을 기준으로 하되, 최우선적으로 임차인의 보증금 인수액 120,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰자가 잔여 보증금을 전액 인수한다고 가정할 경우, 실제 매수 가격은 '본 물건의 가치 + 인수하는 보증금'이 되어야 합니다. 따라서, 본 건 자체의 시장 가치를 130,000,000원 수준으로 본다면, 이를 고려한 적정 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 일반적이나, 본 건의 경우 임차인의 보증금이 감정가와 유사하여 매우 높은 부담이 따릅니다.

* 보증금 인수액: 120,000,000원

* 물건 자체의 시세: 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 (감정가 수준 고려)

이를 바탕으로, 낙찰 후 실질적으로 부담하게 될 총액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 인수된다고 가정하고, 물건의 시장 가치를 130,000,000원으로 볼 때, 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인의 배당 절차 및 변제 여부에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로, 최종적인 보증금 인수액을 확정하는 것이 매우 중요합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 공격적인 입찰보다는 신중한 접근을 권하며, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

추가 확인 사항 :

* 임차인 장 (장유경)이 채권자(장 또는 장유경)와 동일인인지 여부 및 이에 따른 권리 관계의 실질적 영향

* 보증금 120,000,000원에 대한 배당 절차 결과 예측

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.