나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503944 [1] 세종특별자치시 다정동 964 가온마을4단지 401동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재‘새움중학교’북동측으로 근접하여 위치하고 있는 가온 마을4단지 제401동 제203호로 주위는 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있 는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 동측 근거리로 'BRT노선' 이 지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층건물중 제2층 제203호로 (세대수 : 총15개동 1,258세대) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황도상 침실3, 거실, 주방및식당, 알파공간, 파우더룸, 드레스룸, 욕실2 등) 로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로에 접하며 북측 및 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접 함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호 구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503944 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 다정동 964 가온마을4단지 401동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 710,000,000원 (칠억 천만원)

* 토지면적: 63.45㎡ (약 19.2평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 5월 16일

* 총 세대수: 1,258세대 (단지 전체)

* 건축물 규모: 본건 건물(401동)은 총 17층 중 2층에 위치 (건축물현황도상 401동은 17층 규모)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 다정동에 위치하며, ‘새움중학교’ 북동측에 근접해 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다.

* 단지 동측으로는 BRT 노선이 지나 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

* 토지형상은 부정형으로 아파트 건축 용도로 이용 중입니다.

* 동측으로는 대로(폭 25m~30m)에, 북측 및 서측으로는 중로(폭 20m~25m, 15m~20m)에 각각 접하고 있어 도로 조건이 우수합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리인 현대해상화재보험 주식회사의 근저당(2021-01-08, 393,600,000원)보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 관련 등기: 소유권보존(2019-07-12), 소유권이전(2019-08-30, 송상언), 소유권이전(2020-12-10, 고정미, 재산분할) 순으로 등기되었습니다.

* 말소 예정 권리:

* 근저당: 현대해상화재보험(3건), 소상공인자영업자새출발기금

* 가압류: 세종신용보증재단, 제이비우리캐피탈, 신탄진농업협동조합

* 압류: 세종특별자치시

* 임의경매: 현대해상화재보험 주식회사 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 915,749,395원 (구억 일천오백칠십사만 구천삼백구십오원)

3.2. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 내용 없음)

* 따라서 본건은 권리상 특이사항 없이 낙찰자가 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 보증금 합계가 0원이므로 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 정확한 현황 파악은 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 세종시의 특성상 행정 및 교육 관련 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

4.2. 단지 내 편의시설

* 가온마을4단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있어 거주 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 세종특별자치시 다정동 가온마을4단지 내 401동 2층 203호로, 아파트로서의 주거 기능을 완벽하게 수행하고 있습니다.

* 내부 구조는 건축물현황도상 침실 3개, 거실, 주방 및 식당, 알파공간, 파우더룸, 드레스룸, 욕실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 단지 규모 및 시설

* 총 15개동, 1,258세대의 대규모 단지입니다.

* 최고 29층, 최저 1층 규모의 고층 단지로, 본건은 2층에 위치합니다.

* 지하주차장 시설이 구비되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 설비

* 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 열병합발전에 의한 지역난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.4. 교육 및 기타 시설

* 북동측 인근에 새움중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 및 주변으로 다양한 주민 편의 및 복리 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 법적 권리는 없습니다.

* 다만, 공시되지 않은 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 하나, 본건은 아파트이므로 법정지상권 등의 문제는 발생하기 어렵습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임차인 현황이 '미상'으로 되어 있으나, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 채무자 겸 소유자가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 이 경우 명도 절차는 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

* 만약 임차인이 존재하고 대항력 있는 경우, 보증금 미상에 대한 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 부동산 시장 리스크

* 최근 금리 변동, 부동산 시장 침체 가능성 등 거시경제적 요인이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 학교 및 주거단지가 인접한 점으로 미루어 볼 때, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 다정동에 위치한 가온마을4단지 아파트로, 신축(2019년 사용승인)에 준하는 상태를 유지하고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 단지 규모 또한 대규모로 관리 및 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 특별히 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물을 보유하고 있습니다.

* 우수한 입지: 세종시 중심부 인근으로, 교통(BRT 인접), 교육(초/중/고 학군), 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 가격 메리트: 감정가 7억 1천만원 대비 최근 시세가 7억 5천만원 ~ 8억원 수준으로 형성되어 있어, 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 평형(84.98㎡ ~ 84.99㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 11층 7억 5,500만원, 17층 8억원입니다. 감정가는 7억 1,000만원입니다.

본건은 2층으로 층수 이점이 다소 낮을 수 있으나, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 입찰가는 감정가 대비 10~20% 상향 또는 최근 실거래가 하단 수준에서 결정하는 것이 일반적입니다.

* 감정가(710,000,000원)의 110% = 781,000,000원

* 감정가(710,000,000원)의 120% = 852,000,000원

* 최근 실거래가 하단 = 755,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 7억 6천만원 ~ 7억 9천만원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하면서도 감정가 대비 적절한 수익률을 확보할 수 있는 수준입니다.

최종 입찰가는 권리분석, 현장조사, 단지 내 개별 호수 가치(향, 조망 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.