나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20567 [1] 충청남도 논산시 강경읍 홍교리 109 마동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 건물은 충청남도 논산시 강경읍 홍교리에 위치하는 "일명 강경주택 제마동 제2층 제203호"로서 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통 수단에 접근성은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제마동 제2층 제203호로서 (사용승인일:1985.01.24) 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임

이용상태

연립주텍

설비내역

위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 도시가스설비, 옥외주차장등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 연립주택 건부지임

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 아스콘 포장된 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(강경서말고삿지구)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

본건은 의뢰목록 및 등기부등본상 건물이 강경읍 홍교리 109번지에 소재하나, 현황은 강경읍 홍교리109-2지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된 제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격은 대지권 가격이 포함됨
-공부상 ‘홍교리 109’이나 현황 ‘홍교리 109-2’소재. 화재로 내부 등이 소실된 상태로 “공실”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20567 (1)

* 소재지: 충청남도 논산시 강경읍 홍교리 109 마동 2층203호 (현황: 홍교리 109-2)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 43,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡)

* 건물면적: 58.80㎡ (약 17.8평) (건물지분: 58.8㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 디비손해보험주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 논산시 강경읍 홍교리에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 나지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황:

* 소유권보존: 차정규 (1985.03.25)

* 소유권이전: 차명옥 (2015.04.30)

* 소유권이전: 문종선 (2020.06.19)

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 메리츠화재해상보험주식회사의 가압류 (2025.11.24, 금21,350,190원)

* 강제경매: 디비손해보험주식회사 (2025.11.27, 금6,835,517원)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수 가능한 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 경매 진행 시 해당 권리 유무 및 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 계획: 본건 소재지는 지구단위계획구역 및 정비구역(강경서말고삿지구)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인근 부동산 거래 사례 분석:

* 2024년 3월, 동일 건물(강경주택, 109번지)의 58.8㎡ 면적 건물이 3,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월(예정), 동일 건물(강경주택, 109번지)의 58.8㎡ 면적 건물이 3,500만원에 거래될 예정입니다.

* 2025년 11월(예정), 인근 연립주택(행복빌, 117번지)의 62.07㎡ 면적 건물이 8,000만원에 거래될 예정입니다.

* 시세 분석:

* 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(2024년 3월)는 3,200만원입니다. 2026년 예정된 거래가는 3,500만원으로 소폭 상승세를 보입니다.

* 인근 행복빌의 거래 예정가는 8,000만원으로, 면적 및 단지 특성에 따라 차이가 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 4,300만원으로, 동일 건물 거래가보다는 높으나 인근 행복빌보다는 낮은 수준입니다.

* 그러나 본 물건은 화재로 인해 내부가 소실된 상태이므로, 실제 시장 가치는 현재 상태를 반영하여 평가되어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 3층 건물 중 2층 203호이며, 사용승인일은 1985년 1월 24일입니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있었으나, 화재로 인해 내부가 소실된 상태입니다.

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않은 상태이며, 대지권 유무를 확인할 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 낙찰 후 대지권 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 화재로 인한 내부 소실: 현재 공실 상태이며, 내부가 화재로 전소되어 상당한 수리 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 공부상 주소와 현황 주소 불일치: 공부상에는 '홍교리 109'로 되어 있으나, 현황은 '홍교리 109-2'에 소재합니다. 이는 등기 및 재산권 행사에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 정비구역(강경서말고삿지구) 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 강경읍에 위치한 연립주택으로, 화재로 인해 내부가 전소되어 심각한 훼손 상태입니다. 대지권 미등기, 현황 주소 불일치 등의 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

동일 건물 내 유사 면적의 실거래가는 3,200만원 수준이나, 본 물건은 현재 심각한 훼손 상태이므로 이를 반영한 보수적인 접근이 필수적입니다. 화재 복구에 상당한 비용이 예상되며, 대지권 확보 및 주소 불일치 문제 해결에도 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 화재로 인한 심각한 훼손 상태로 인해, 현재 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 내부 수리를 완료하고 대지권 등의 문제를 해결할 경우, 향후 지역 개발 계획과 맞물려 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 강제경매 물건으로, 인수할 법적 부담이 적은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 43,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 건물, 58.8㎡, 2024년): 32,000,000원

* 예상 수리 비용: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (내부 전소 상태를 감안한 보수적 추정치)

* 시세 분석 및 고려사항:

* 본 물건은 화재로 내부가 전소된 상태이므로, 유사 면적의 정상적인 거래가(3,200만원)보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받아야 수리 비용 및 위험 요소를 감안한 수익 창출이 가능합니다.

* 예상 수리 비용(약 2,000만~3,000만원)과 대지권 미등기, 주소 불일치 등의 추가적인 위험 부담을 고려해야 합니다.

* 현 상태를 감안할 때, 낙찰 후 상당한 비용 투자가 필수적이므로, 투자 대비 수익률을 고려하여 신중한 입찰가가 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

* 최종 제안가: 22,000,000원

주변 지역에 대하여 지도 검색 등을 통해 혐오시설 여부를 확인하였으나, 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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