나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504004 [1] 대전광역시 동구 판암동 351-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 '판암초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산으 로 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 노선 상가지대로 남서측 근 거리에 '대전광역시 동구청'이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 인근에 대전지하철 1호선 '판암역'이 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 4)토지 : 부정형의 평지로 상업용건부지로 이용중입니다. 기호(3)토지 : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1, 3)토지 : 북측으로 광대한면에 접하고 있습니다. 기호(4)토지 : 서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m ~ 70m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점 경관관리구역. 기호(3) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m ~ 70m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역. 기호(4) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m ~ 12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 제시외건물이 소재하고 있어 건축물대장 등을 기준으로 하여 감정평가에 포 함하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골조 아연강판지붕 단층건물로 외벽 : 샌드위치판넬잇기 및 페인팅 등 마감. 내벽 : 샌드위치판넬 및 기타 마감. 창호 : 섀시창호. 기호(5) : 조적조 슬래브지붕 단층건물로 외벽 : 외장타일 및 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

기호(2) : 상가(할머니김밤, 공실) 2개호로 이용중임. 기호(5) : 상가(고추기름방앗간, 공실) 2개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(5)는 등기사항전부증명서상 '주택'으로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 건축 물현황도상 제조업으로 등재되어 있으며 현황 상업용으로 이용중에 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록3 지상 경량철골조 경량철골조지붕 주택 35.84㎡는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.
3.목록2는 상가(공실) 2개호로, 목록5는 상가(공실) 2개호로 이용중임
4.목록2 건물 중 일부 철거로 등기사항전부증명서상 면적(60.04㎡)과 건축물대장상 면적(37.68㎡)이 상이
5.목록5는 등기사항증명서상 주택으로, 건축물대장상 제조업으로 등재되어 있으나, 현황은 상업용으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504004 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 판암동 351-14

* 용도: 근린시설

* 감정가: 728,726,350원

* 토지면적: 346.00㎡ (약 104.69평)

* 건물면적: 115.19㎡ (약 34.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각.

* 목록3 지상 경량철골조 주택 35.84㎡는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.

* 목록2는 상가(공실) 2개호, 목록5는 상가(공실) 2개호로 이용 중임.

* 목록2 건물 중 일부 철거로 등기사항전부증명서상 면적(60.04㎡)과 건축물대장상 면적(37.68㎡)이 상이.

* 목록5는 등기사항증명서상 주택으로, 건축물대장상 제조업으로 등재되어 있으나, 현황은 상업용으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 판암동 소재 '판암초등학교' 북동측 인근에 위치. 주위는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 노선 상가지대로, 남서측 근거리에 '대전광역시 동구청' 소재.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 서측 인근에 대전지하철 1호선 '판암역'이 위치.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호(1, 4) 토지는 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중. 기호(3) 토지는 부정형 평지로 단독주택부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 기호(1, 3) 토지는 북측으로 광대한 면에 접하고 있음. 기호(4) 토지는 서측으로 소로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역.

* 기호(3) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역.

* 기호(4) : 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2006-08-31, 대전원예농업협동조합 근저당권 (247,000,000원). 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 윤승차 (1981-04-01)

* 말소된 주요 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 근저당권부채권질권 등 다수.

* 토지 등기부채권 총액: 529,445,925원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 윤승차 (2004-12-20)

* 말소된 주요 권리: 근저당, 가압류, 임의경매, 근저당권부채권질권 등 다수.

* 건물 등기부채권 총액: 529,445,925원

* 임차인 현황:

* * 구옥자: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2025-09-18, 대항력 없음.

* * 양재면: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2013-01-22, 대항력 없음.

* * 윤경열: 보증금 8,000,000원, 차임 0원, 전입 2006-11-08, 확정 2018-01-05, 대항력 없음.

* * 채인자: 보증금 6,000,000원, 차임 130,000원, 전입 2009-04-15, 배당신고 2025-12-31, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요는 불분명하나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 비고란에 "매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명"이라는 문구가 있어, 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 현황 및 이용:

* 기호(2) 건물: 경량철골조, 단층, 제2종근린생활시설(상가) 2개호 이용 (할머니김밥, 공실). 건축물대장상 면적 37.68㎡.

* 기호(5) 건물: 조적조, 단층, 제2종근린생활시설(상가) 2개호 이용 (고추기름방앗간, 공실). 건축물대장상 면적 55.15㎡.

* 상권 특성: 주위 아파트단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 판암초등학교와 대전 동구청이 인근에 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 상가 4개호 모두 공실 상태로, 임대 수요 창출을 위한 전략이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 판암초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대전광역시 동구청이 근거리에 소재하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 대전지하철 1호선 판암역 및 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외된 목록3 건물(35.84㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 지상권이 낙찰 후 인수될 위험이 있습니다. 이는 물건의 활용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 목록2 건물: 등기사항전부증명서상 면적(60.04㎡)과 건축물대장상 면적(37.68㎡)이 상이하며, 이는 건물 일부 철거로 인한 것으로 추정됩니다. 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 목록5 건물: 등기사항전부증명서상 '주택'으로, 건축물대장상 '제조업'으로 등재되어 있으나, 현황은 '상업용'으로 이용 중입니다. 용도 및 등재 내용 불일치로 인한 행정적 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 기호(3) 토지상에 제시외 건물이 소재하고 있으며, 이에 따라 최저매각가격 산정에 제한을 받은 것으로 보입니다. 이 부분에 대한 처리 방안을 검토해야 합니다.

* 복합적인 매각 조건: 토지와 건물 일괄 매각 대상이나, 일부 건물(목록3)은 매각에서 제외되는 복합적인 매각 조건으로 인해 권리 분석 및 법률적 검토가 더욱 중요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 동구 판암동에 위치한 근린시설로, 판암역 및 동구청 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 상가 4개호가 모두 공실 상태이며, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 공부상 면적 및 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 위험 요인을 해소하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대전지하철 1호선 판암역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 대전 동구청, 판암초등학교 등 공공 및 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 임대 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 상업 및 근린생활시설로서의 잠재적 임대 수익 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 728,726,350원

* 최저매각가격: (제시되지 않았으나, 감정가를 기준으로 고려)

* 예상 입찰가 산정: 본건의 예상 입찰가는 상기 분석된 내용, 특히 법정지상권 불확실성, 공부상 불일치 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 면밀히 검토하여 결정할 것을 권장합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.