나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503708 [1] 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 현황 '단지내 도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 폭 6m 내외의 단지내 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물(2021년 06월 11일 사용승인) 1층 102호 등 4개호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 복층형(3개층)구조의 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 일단의 장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내부도로인 기호1을 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(새누리유지원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(침례신학대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록1 토지는 지분매각(공유자 우선매수권 없음).
-목록1 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.
-복층형 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503708 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 하기동 348-14 송림빌리지두솔동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 706,073,114원

토지면적: 1772.68㎡ (약 536.24평)

토지지분: 210.37649346㎡ (약 63.64평)

건물면적: 129.98㎡ (약 39.32평)

건물지분: 129.9815㎡ (약 39.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 06월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물, 본건은 1층 102호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 하기동 소재 "송림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리함.

도로상태

본건은 폭 6m 내외의 단지 내 도로를 통하여 접근 가능하며, 해당 도로 또한 토지의 일부로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(새누리유지원, 침례신학대학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 을32 (2021-06-18) 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권액 2,040,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황

* 김성우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-12-15, 배당신고일자 2025-12-15, 대항력 없음.

* 서원희: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-26, 확정일자 2025-09-12, 배당신고일자 2026-02-02, 대항력 없음.

* 양진모: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-25, 확정/배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 10,345,000,000원

집합건물 등기부채권 총액: 2,040,000,000원

주의사항:

* 목록1 토지는 지분매각이며, 공유자 우선매수권이 없는 것으로 명시되어 있음. (단, 특수물건정보에는 '공유자 우선매수신고'가 포함되어 있어 주의가 요구됨.)

* 목록1 토지는 현황 "단지 내 도로"로 이용 중임.

* 복층형 구조임.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

본건과 동일 주소지(대전광역시 유성구 하기동 348-14)에 위치한 86.21㎡(전용) 다세대주택이 2024년 3월 42,500만원에 거래되었음. 이는 ㎡당 약 4,929,823원의 시세를 형성하고 있음을 보여줌.

본 건물의 전용면적 129.98㎡에 위 시세를 적용할 경우, 건물 가치는 약 640,776,700원 수준으로 추정됨.

인근 노은브리젠힐스(아르떼) 연립주택의 경우 188.75㎡(전용)이 2025-2026년경 80,000만원에 거래된 사례가 있으나, 건물 연식 및 규모 면에서 차이가 있음.

주변 편의시설

* 교육시설: 송림초등학교 인근 위치

* 근린생활시설: 주택지대 내 혼재

1.4. 생활정보

주거환경

주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수함.

교통환경

단지 내 도로 접근성과 인근 버스정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리함.

임대차 현황

명시된 임차인들은 대항력이 없으므로, 임대차 관계는 본 경매 절차 진행 시 정리될 것으로 보임. 다만, 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 일부 미상인 점은 참고해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각 및 이용 현황: 본건 토지는 지분으로 매각되며, 현재 단지 내 도로로 이용 중이라는 점은 일반적인 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

공유자 우선매수권 관련 혼선: 물건명세서 상 '토지는 지분매각(공유자 우선매수권 없음)'으로 명시되어 있으나, 특수물건정보에 '공유자 우선매수신고'가 기재되어 있어, 실제 입찰 시 해당 권리 행사 여부에 대한 명확한 확인이 필요함. 이는 잠재적인 입찰 경쟁 또는 낙찰 후 분쟁의 소지가 될 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 매우 높아, 권리관계 분석에 신중을 기해야 함. (다만, 대부분 말소 예정)

복층형 구조: 거주자에게는 장점이 될 수 있으나, 유지보수 및 향후 활용 측면에서 고려할 점이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호한 편임. 대전 유성구 하기동의 주거지대에 위치하여 입지 조건은 좋으나, 토지가 지분으로 매각되며 현황 단지 내 도로로 이용되고 있다는 점, 그리고 공유자 우선매수권 관련 명확하지 않은 정보는 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 또한, 높은 채권 총액으로 인해 복잡한 권리 관계가 존재하나, 대부분 말소될 예정으로 인수되는 부담은 크지 않을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높음.

주거 선호 지역: 송림초등학교 인근으로 학군 및 주거 편의성이 확보된 지역임.

잠재적 가치: 단지 내 도로로 이용 중인 토지 지분은 복잡한 권리 관계를 해소할 경우 건물과 함께 종합적인 가치를 지닐 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 706,073,114원임.

최근 인근 유사 물건(하기동 348-14, 86.21㎡)의 매매가를 기준으로 환산한 ㎡당 시세(약 4,929,823원)를 본건 건물 면적(129.98㎡)에 적용할 경우, 약 640,776,700원의 가치로 추정됨.

토지 지분 매각, 현황 도로 이용, 공유자 우선매수권 관련 불확실성 등 여러 리스크 요인을 고려하여, 감정가와 추정 시세 범위를 고려한 신중한 입찰이 필요함.

본 물건의 예상 입찰가는 650,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.