나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4889 [1] 충청북도 청주시 상당구 대성동 22-1 건흥빌라 비동 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 대성동 소재 '용담초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 인근으로 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 도로변 업무시설이 소재하고있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 제4층 제502호로서, (사용승인일 : 1992.11.28) 외 벽 : 돌붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 및 샤시 마감, 내부인테리어 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용중입니다. ※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용담초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

공부상 제비동 제4층 제502호이나, 현장조사결과 제나동 제4층 제402호로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

재매각. 공부상 건흥빌라 제비동 제4층 제502호이나, 현장조사시 건물외벽에는 건흥빌라 나동으로, 현관문에는 4층 402호로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행되는 2025타경4889 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 대성동 22-1 건흥빌라 비동 4층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 45,000,000원입니다.

토지 면적은 33.59㎡ (약 10.16평)이며, 건물 면적은 37.72㎡ (약 11.41평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 금천새마을금고로 파악됩니다 (등기부 요약 을3, 갑10 참조).

본 물건은 재매각으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 대성동에 위치하며, 주변에 용담초등학교가 남서측 인근에 소재합니다.

주변 환경은 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 도로변 업무시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 8월 23일자 금천새마을금고 근저당권(28,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후 설정된 권리들(근저당, 가압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 현재 등록된 지상권은 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 파악됩니다. (상세 내역은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대성동은 주거 지역과 일부 상업 및 업무 시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 학교, 버스 정류장 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2024년 8월 4,100만원, 2024년 11월 5,400만원, 2026년 6월 5,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 4,500만원과 비교 시, 시장 거래가는 다소 상이할 수 있음을 시사합니다.

다만, 위 거래 사례는 본건보다 면적이 큰 주택들이므로, 본건의 면적과 감안한 시세 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 용담초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

도로변 업무시설과 인접해 있어 상업 시설 접근성 또한 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 이유에 대한 확인이 필요합니다. 재매각 사유가 물건 자체의 하자, 권리관계 문제, 또는 시장 상황 등 복합적인 요인일 수 있습니다.

공부상 내용과 현황의 차이: 공부상으로는 건흥빌라 비동 4층 502호이나, 현장 조사 시 건물 외벽에는 건흥빌라 나동으로, 현관문에는 4층 402호로 표시되어 있다는 점은 매우 중요한 확인 사항입니다. 이는 소유권 이전, 명도, 향후 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 중대한 하자이므로, 반드시 명확한 실사와 법률 자문을 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 4,500만원으로, 최근 유사 물건의 거래가보다 낮은 수준으로 보이나, 본건의 면적 및 현황과의 차이점을 고려해야 합니다.

가장 큰 문제는 공부상 호수와 현황 표시의 불일치이며, 이로 인한 재매각 사유 발생 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건은 명확한 현황 조사와 법률 검토 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

청주시 상당구 내 입지: 도심권에 위치하여 주거 및 생활 편의성이 일정 수준 확보되어 있습니다.

감정가 대비 낮은 가격 가능성: 재매각 물건이라는 점과 면적을 고려할 때, 시장 상황 및 현황과의 차이를 해소할 경우, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

수리 후 시세 차익: 다세대주택의 특성상, 내부 수리 및 현황과의 차이 해소를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 공부상 내용과 현황의 불일치라는 중대한 하자를 안고 있습니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 현황과의 차이 해소를 위한 추가 비용 및 시간을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 45,000,000원을 기준으로 하되, 상황에 따라 45,000,000원에서 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

가장 중요한 것은 현황과 공부상 내용 불일치 문제에 대한 명확한 해답을 얻는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.